Licence de logement de vacances aux Canaries 2026 : la loi 6/2025

En bref

Aux Canaries, le logement de vacances est régi depuis décembre 2025 par la loi 6/2025 d’aménagement durable de l’usage touristique des logements, qui remplace le décret 113/2015. Le changement de fond est une question de compétence : les mairies passent au premier plan, et l’activité ne peut s’exercer que là où le plan d’urbanisme municipal autorise expressément l’usage touristique. La déclaration responsable continue d’exister, mais elle ne suffit plus à elle seule.

La loi fixe un plafond de 10 % de la constructibilité résidentielle par commune (jusqu’à 20 % à El Hierro, La Gomera et La Palma), exige un certificat d’habitabilité, rend les licences non cessibles et prévoit un régime transitoire de cinq ans.

La nouvelle loi qui remplace le décret 113/2015

Pendant des années, le logement de vacances aux Canaries a été régi par le décret 113/2015, le règlement qui définissait l’activité et sa déclaration responsable. En décembre 2025, l’archipel a adopté sa première loi spécifique : la loi 6/2025, du 10 décembre, d’aménagement durable de l’usage touristique des logements, qui actualise et remplace ce cadre et fixe les règles à partir de 2026.

Le véritable tournant porte sur les compétences : les mairies jouent désormais le rôle principal dans l’autorisation. Avec la nouvelle loi, l’activité ne peut s’exercer que lorsque le plan d’urbanisme municipal autorise expressément l’usage touristique dans la zone où se situe le logement. La déclaration responsable continue d’exister, mais elle cesse de suffire à elle seule.

La limite de 10 % de constructibilité

La loi 6/2025 introduit un plafond quantitatif : chaque commune peut affecter à l’usage touristique 10 % maximum de sa constructibilité résidentielle. Dans les îles vertes — El Hierro, La Gomera et La Palma —, ce pourcentage peut être porté à 20 %, pour tenir compte du fait que leur pression touristique est moindre et que la location de vacances peut y être un levier de développement.

Cette limite signifie que, dans les communes qui frôlent ou dépassent déjà leur quota, il n’y aura plus de marge pour de nouveaux logements de vacances, même s’ils remplissent le reste des conditions. Avant d’acheter dans l’intention d’exploiter un bien, il convient de vérifier la situation de la commune et de la zone concernée.

Nouvelles conditions et interdictions

• ✓Le plan d’urbanisme municipal doit autoriser expressément l’usage touristique à l’emplacement du logement.
• ✓Certificat d’habitabilité en cours de validité pour chaque logement de vacances.
• ✓Les licences ne sont plus cessibles : elles ne peuvent être ni vendues ni cédées avec le logement.
• ✓Les pseudo-hôtels sont interdits, c’est-à-dire les immeubles dont tous les logements sont des logements de vacances détenus par un grand propriétaire.
• ✓Les logements neufs ne peuvent pas être affectés à l’usage touristique avant dix ans à compter de leur construction.
• ✓Numéro d’enregistrement visible sur toute la publicité du logement.

Le régime transitoire de cinq ans

Pour ceux qui exploitent déjà un logement, la loi laisse une porte ouverte. Si vous êtes propriétaire et titulaire de la déclaration responsable, vous disposez d’un délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi pour opter pour la déclaration d’usage touristique consolidé.

Cette consolidation vous permet de poursuivre l’activité sans limite de temps, mais elle a une contrepartie importante : le logement reste lié exclusivement à l’usage touristique et ne pourra pas être transmis avec ce droit. C’est une décision stratégique — la sécurité à long terme en échange de la flexibilité — qu’il convient d’étudier posément avant l’expiration du délai.

Sanctions

Le régime des sanctions s’appuie sur la réglementation touristique canarienne (la loi 6/2025 elle-même, ainsi que la loi 7/1995, d’aménagement du tourisme des Canaries). Exercer l’activité sans que le plan d’urbanisme l’autorise, sans l’habilitation exigée ou en violant les interdictions de la nouvelle loi expose à des sanctions qui, pour les infractions très graves, peuvent atteindre 300 000 €.

À l’amende peuvent s’ajouter l’ordre de cessation de l’activité et le retrait des annonces publiées sur les plateformes, que l’inspection contrôle pour détecter les logements sans numéro d’enregistrement.

Ce qui reste après l’annulation du registre unique national

Le Registro Único de Arrendamientos (NRUA) du décret royal 1312/2024 a été annulé par le Tribunal suprême en 2026, si bien qu’il n’est plus nécessaire d’obtenir le numéro NRUA ni de présenter son rapport annuel. Cette annulation ne modifie ni la loi 6/2025 ni l’obligation d’habilitation municipale aux Canaries, qui restent pleinement en vigueur.

Elle n’affecte pas non plus la fiche de voyageurs : la communication des données de chaque client à SES Hospedajes (RD 933/2021) demeure obligatoire, indépendamment de l’habilitation touristique.

Comment automatiser l’enregistrement des voyageurs une fois habilité

Une fois le logement habilité, chaque client hébergé doit être déclaré à SES Hospedajes dans un délai maximal de 24 heures après son arrivée, avec ses 21 données et celles de la réservation. Dans des destinations à forte rotation comme les Canaries, le faire manuellement en haute saison prend des heures.

BookCheckin automatise cette démarche : le client effectue son check-in en ligne, scanne son document et signe avant son arrivée ; la plateforme valide les données, envoie la fiche à SES Hospedajes dans les délais et conserve le justificatif. Vous pouvez commencer avec un seul logement de vacances, sans minimum, et l’essayer gratuitement pendant trois mois.