Lizenz für Ferienwohnungen auf den Kanaren 2026: das Gesetz 6/2025

Kurz gesagt

Auf den Kanaren gilt für Ferienwohnungen seit Dezember 2025 das Gesetz 6/2025 zur nachhaltigen Regelung der touristischen Nutzung von Wohnungen, das das Dekret 113/2015 ablöst. Der grundlegende Wandel betrifft die Zuständigkeit: Die Gemeinden übernehmen die Hauptrolle, und die Tätigkeit darf nur dort ausgeübt werden, wo die kommunale Bauleitplanung die touristische Nutzung ausdrücklich zulässt. Die Verantwortungserklärung besteht weiterhin, reicht aber allein nicht mehr aus.

Das Gesetz legt eine Obergrenze von 10 % der Wohnbebaubarkeit pro Gemeinde fest (bis zu 20 % auf El Hierro, La Gomera und La Palma), verlangt eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, macht die Lizenzen nicht übertragbar und sieht eine fünfjährige Übergangsregelung vor.

Das neue Gesetz, das das Dekret 113/2015 ablöst

Jahrelang galt für Ferienwohnungen auf den Kanaren das Dekret 113/2015, die Verordnung, die die Tätigkeit und ihre Verantwortungserklärung definierte. Im Dezember 2025 verabschiedeten die Kanaren ihr erstes spezifisches Gesetz: das Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember zur nachhaltigen Regelung der touristischen Nutzung von Wohnungen, das diesen Rahmen aktualisiert und ablöst und die Regeln ab 2026 festlegt.

Die grundlegende Wende betrifft die Zuständigkeit: Die Gemeinden übernehmen die Hauptrolle bei der Genehmigung. Nach dem neuen Gesetz darf die Tätigkeit nur ausgeübt werden, wenn die kommunale Bauleitplanung die touristische Nutzung in dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, ausdrücklich zulässt. Die Verantwortungserklärung besteht weiterhin, reicht aber nicht mehr allein aus.

Die Obergrenze von 10 % der Bebaubarkeit

Das Gesetz 6/2025 führt eine quantitative Obergrenze ein: Jede Gemeinde darf höchstens 10 % ihrer Wohnbebaubarkeit der touristischen Nutzung widmen. Auf den grünen Inseln — El Hierro, La Gomera und La Palma — kann dieser Anteil auf bis zu 20 % angehoben werden, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der touristische Druck dort geringer ist und die Ferienvermietung ein Weg der Entwicklung sein kann.

Diese Grenze bedeutet, dass es in Gemeinden, die ihr Kontingent bereits erreichen oder überschreiten, keinen Spielraum für neue Ferienwohnungen gibt, selbst wenn die übrigen Anforderungen erfüllt sind. Bevor Sie mit der Absicht kaufen, die Wohnung zu vermieten, sollten Sie die Situation der Gemeinde und des konkreten Gebiets prüfen.

Neue Anforderungen und Verbote

• ✓Die kommunale Bauleitplanung muss die touristische Nutzung am Standort der Wohnung ausdrücklich zulassen.
• ✓Gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung für jede Ferienwohnung.
• ✓Die Lizenzen sind nicht mehr übertragbar: Sie können weder verkauft noch zusammen mit der Wohnung abgetreten werden.
• ✓Pseudo-Hotels sind verboten, also Gebäude, in denen alle Wohnungen Ferienwohnungen im Besitz eines Großeigentümers sind.
• ✓Neu errichtete Wohnungen dürfen erst zehn Jahre nach ihrer Fertigstellung der touristischen Nutzung zugeführt werden.
• ✓Sichtbare Registrierungsnummer in jeder Werbung für die Wohnung.

Die fünfjährige Übergangsregelung

Für alle, die bereits vermieten, eröffnet das Gesetz ein Zeitfenster. Wenn Sie Eigentümer und Inhaber der Verantwortungserklärung sind, haben Sie ab Inkrafttreten des Gesetzes fünf Jahre Zeit, um sich für die Erklärung der konsolidierten touristischen Nutzung zu entscheiden.

Diese Konsolidierung erlaubt es Ihnen, die Tätigkeit ohne zeitliche Begrenzung fortzusetzen, hat aber eine wichtige Kehrseite: Die Wohnung bleibt ausschließlich der touristischen Nutzung vorbehalten und kann mit diesem Recht nicht übertragen werden. Es ist eine strategische Entscheidung — langfristige Sicherheit im Tausch gegen Flexibilität —, die Sie in Ruhe prüfen sollten, bevor die Frist abläuft.

Sanktionen

Das Sanktionssystem stützt sich auf die kanarischen Tourismusvorschriften (das Gesetz 6/2025 selbst zusammen mit dem Gesetz 7/1995 zur Regelung des Tourismus auf den Kanaren). Wer die Tätigkeit ausübt, obwohl die Bauleitplanung sie nicht zulässt, wer die erforderliche Genehmigung nicht hat oder gegen die Verbote des neuen Gesetzes verstößt, riskiert Sanktionen, die bei sehr schweren Verstößen bis zu 300.000 € erreichen können.

Zur Geldbuße können die Anordnung der Einstellung der Tätigkeit und die Entfernung der Anzeigen von den Plattformen hinzukommen — Plattformen, die bei Kontrollen gezielt nach Wohnungen ohne Registrierungsnummer durchsucht werden.

Was nach der Aufhebung des einheitlichen staatlichen Registers bleibt

Das Registro Único de Arrendamientos (NRUA) des Königlichen Dekrets 1312/2024 wurde 2026 vom Obersten Gerichtshof für nichtig erklärt, sodass die NRUA-Nummer nicht mehr beantragt und kein Jahresbericht mehr eingereicht werden muss. Diese Aufhebung ändert weder das Gesetz 6/2025 noch die Pflicht zur kommunalen Genehmigung auf den Kanaren, die weiterhin uneingeschränkt gelten.

Sie betrifft auch nicht die Reisendenmeldung: Die Übermittlung der Daten jedes Gastes an SES Hospedajes (RD 933/2021) bleibt weiterhin verpflichtend und unabhängig von der touristischen Genehmigung.

So automatisieren Sie die Gästeregistrierung nach der Genehmigung

Sobald die Wohnung genehmigt ist, muss jeder Gast, der dort übernachtet, innerhalb von höchstens 24 Stunden nach seiner Ankunft bei SES Hospedajes gemeldet werden — mit den 21 Datenfeldern zu seiner Person und den Angaben zur Buchung. In Reisezielen mit hoher Fluktuation wie den Kanaren kostet es in der Hochsaison Stunden, das von Hand zu erledigen.

BookCheckin automatisiert diesen Vorgang: Der Gast erledigt den Check-in online, scannt sein Dokument und unterschreibt vor der Ankunft; die Plattform validiert die Daten, sendet die Meldung fristgerecht an SES Hospedajes und speichert den Nachweis. Sie können mit nur einer Ferienwohnung beginnen, ohne Mindestanzahl, und es drei Monate lang kostenlos testen.