O que muda para a habitação de férias nas Canárias com a Lei 6/2025 de Ordenamento Sustentável do Uso Turístico de Habitações: o papel das câmaras municipais, o limite de 10 % de edificabilidade, o certificado de habitabilidade, as licenças não transmissíveis e o regime transitório de cinco anos.
Em resumo
Nas Canárias, a habitação de férias é regida desde dezembro de 2025 pela Lei 6/2025 de Ordenamento Sustentável do Uso Turístico de Habitações, que substitui o Decreto 113/2015. A mudança de fundo é de competências: as câmaras municipais passam a ser protagonistas e a atividade só pode ser exercida onde o planeamento urbanístico municipal permite expressamente o uso turístico. A declaração responsável continua a existir, mas já não basta por si só.
A lei fixa um teto de 10 % da edificabilidade residencial por município (até 20 % em El Hierro, La Gomera e La Palma), exige certificado de habitabilidade, torna as licenças não transmissíveis e prevê um regime transitório de cinco anos.
A nova lei que substitui o Decreto 113/2015
Durante anos, a habitação de férias nas Canárias foi regida pelo Decreto 113/2015, o regulamento que definia a atividade e a sua declaração responsável. Em dezembro de 2025, o arquipélago aprovou a sua primeira lei específica: a Lei 6/2025, de 10 de dezembro, de Ordenamento Sustentável do Uso Turístico de Habitações, que atualiza e substitui esse enquadramento e define as regras a partir de 2026.
A viragem de fundo é de competências: as câmaras municipais passam a ter o papel principal na autorização. A partir da nova lei, a atividade só pode ser exercida quando o planeamento urbanístico municipal permite expressamente o uso turístico na zona onde se situa a habitação. A declaração responsável continua a existir, mas deixa de bastar por si só.
Fontes oficiais
- Lei 6/2025 de Ordenamento Sustentável do Uso Turístico de Habitações — BOE— Texto da lei canária no Boletim Oficial do Estado (BOE)
- Habitação de férias — Governo das Canárias— Informação oficial da Direção-Geral do Ordenamento
O limite de 10 % de edificabilidade
A Lei 6/2025 introduz um teto quantitativo: cada município pode destinar ao uso turístico, no máximo, 10 % da sua edificabilidade residencial. Nas ilhas verdes — El Hierro, La Gomera e La Palma —, essa percentagem pode ser alargada até 20 %, em reconhecimento de que a sua pressão turística é menor e de que o arrendamento de férias pode ser uma via de desenvolvimento.
Este limite significa que, nos municípios que já se aproximam da sua quota ou a ultrapassam, não haverá margem para novas habitações de férias, mesmo que cumpram os restantes requisitos. Antes de comprar com a intenção de explorar o imóvel, convém verificar a situação do município e da zona concreta.
Novos requisitos e proibições
- ✓O planeamento urbanístico municipal tem de permitir expressamente o uso turístico na localização da habitação.
- ✓Certificado de habitabilidade válido para cada habitação de férias.
- ✓As licenças deixam de ser transmissíveis: não podem ser vendidas nem cedidas juntamente com a habitação.
- ✓São proibidos os pseudo-hotéis, ou seja, edifícios em que todas as habitações são de férias e pertencem a um grande proprietário.
- ✓As habitações de construção nova não podem ser destinadas ao uso turístico até decorridos dez anos da sua edificação.
- ✓Número de registo visível em toda a publicidade da habitação.
O regime transitório de cinco anos
Para quem já opera, a lei abre uma janela. Se é proprietário e titular da declaração responsável, dispõe de um prazo de cinco anos a partir da entrada em vigor da lei para optar pela declaração de uso turístico consolidado.
Essa consolidação permite-lhe continuar a atividade sem limite temporal, mas tem uma contrapartida importante: a habitação fica vinculada exclusivamente ao uso turístico e não poderá ser transmitida com esse direito. É uma decisão estratégica — segurança a longo prazo em troca de flexibilidade — que convém analisar com calma antes de o prazo terminar.
Sanções
O regime sancionatório assenta na legislação turística canária (a própria Lei 6/2025 juntamente com a Lei 7/1995, de Ordenamento do Turismo das Canárias). Exercer a atividade sem que o planeamento o permita, sem a habilitação exigida ou incumprindo as proibições da nova lei expõe o titular a sanções que, nas infrações muito graves, podem atingir os 300.000 €.
À multa pode somar-se a ordem de cessação da atividade e a retirada dos anúncios nas plataformas, que a inspeção verifica para detetar habitações sem número de registo.
O que resta após a anulação do registo único estatal
O Registro Único de Arrendamientos (NRUA) do Real Decreto 1312/2024 foi anulado pelo Supremo Tribunal em 2026, pelo que já não é necessário obter o número NRUA nem apresentar o respetivo relatório anual. Essa anulação não altera a Lei 6/2025 nem a exigência de habilitação municipal nas Canárias, que continuam plenamente em vigor.
Também não afeta o parte de viajantes: a comunicação dos dados de cada hóspede ao SES Hospedajes (RD 933/2021) continua a ser obrigatória e independente da habilitação turística.
Como automatizar o registo de viajantes depois de habilitado
Uma vez habilitada a habitação, cada hóspede que se aloje deve ser comunicado ao SES Hospedajes num prazo máximo de 24 horas desde a sua entrada, com os seus 21 dados e os da reserva. Em destinos com elevada rotatividade como as Canárias, fazê-lo manualmente em época alta consome horas.
O BookCheckin automatiza esse procedimento: o hóspede completa o check-in online, digitaliza o seu documento e assina antes de chegar; a plataforma valida os dados, envia o parte ao SES Hospedajes dentro do prazo e guarda o comprovativo. Pode começar com uma única habitação de férias, sem mínimos, e experimentá-lo gratuitamente durante três meses.