Qué cambia para la vivienda vacacional en Canarias con la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas: el papel de los ayuntamientos, el límite del 10 % de edificabilidad, la cédula de habitabilidad, las licencias no transmisibles y el régimen transitorio de cinco años.
La nueva ley que sustituye al Decreto 113/2015
Durante años, la vivienda vacacional en Canarias se rigió por el Decreto 113/2015, el reglamento que definía la actividad y su declaración responsable. En diciembre de 2025 el archipiélago aprobó su primera ley específica: la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que actualiza y sustituye ese marco y marca las reglas de 2026 en adelante.
El giro de fondo es competencial: los ayuntamientos pasan a tener el papel protagonista en la autorización. A partir de la nueva ley, la actividad solo puede ejercerse cuando el planeamiento urbanístico municipal permite expresamente el uso turístico en la zona donde se ubica la vivienda. La declaración responsable sigue existiendo, pero deja de bastar por sí sola.
Fuentes oficiales
- Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas — BOE— Texto de la ley canaria en el Boletín Oficial del Estado
- Viviendas vacacionales — Gobierno de Canarias— Información oficial de la Dirección General de Ordenación
El límite del 10 % de edificabilidad
La Ley 6/2025 introduce un techo cuantitativo: cada municipio puede destinar al uso turístico como máximo el 10 % de su edificabilidad residencial. En las islas verdes —El Hierro, La Gomera y La Palma— ese porcentaje puede ampliarse hasta el 20 %, para reconocer que su presión turística es menor y que el alquiler vacacional puede ser una vía de desarrollo.
Este límite significa que, en los municipios que ya rocen o superen su cupo, no habrá margen para nuevas viviendas vacacionales aunque cumplan el resto de requisitos. Antes de comprar con la intención de explotar, conviene comprobar la situación del municipio y de la zona concreta.
Requisitos y prohibiciones nuevas
- ✓El planeamiento urbanístico municipal debe permitir expresamente el uso turístico en la ubicación de la vivienda.
- ✓Cédula de habitabilidad en vigor para cada vivienda vacacional.
- ✓Las licencias dejan de ser transmisibles: no pueden venderse ni cederse junto con la vivienda.
- ✓Se prohíben los pseudohoteles, es decir, edificios en los que todas las viviendas son vacacionales en manos de un gran tenedor.
- ✓Las viviendas de nueva construcción no pueden destinarse al uso turístico hasta que transcurran diez años desde su edificación.
- ✓Número de registro visible en toda la publicidad de la vivienda.
El régimen transitorio de cinco años
Para quien ya opera, la ley abre una ventana. Si eres propietario y titular de la declaración responsable, dispones de un plazo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley para optar por la declaración de uso turístico consolidado.
Esa consolidación te permite continuar la actividad sin límite temporal, pero tiene una contrapartida importante: la vivienda queda vinculada exclusivamente al uso turístico y no podrá transmitirse con ese derecho. Es una decisión estratégica —seguridad a largo plazo a cambio de flexibilidad— que conviene analizar con calma antes de que venza el plazo.
Sanciones
El régimen sancionador se apoya en la normativa turística canaria (la propia Ley 6/2025 junto con la Ley 7/1995, de Ordenación del Turismo de Canarias). Ejercer la actividad sin que el planeamiento la permita, sin la habilitación exigida o incumpliendo las prohibiciones de la nueva ley expone a sanciones que, en las infracciones muy graves, pueden alcanzar los 300.000 €.
A la multa se le puede sumar la orden de cese de la actividad y la retirada de los anuncios en las plataformas, que la inspección revisa para detectar viviendas sin número de registro.
Qué queda tras la anulación del registro único estatal
El Registro Único de Arrendamientos (NRUA) del Real Decreto 1312/2024 fue anulado por el Tribunal Supremo en 2026, de modo que ya no hay que obtener el número NRUA ni presentar su informe anual. Esa anulación no altera la Ley 6/2025 ni la exigencia de habilitación municipal en Canarias, que siguen plenamente en vigor.
Tampoco afecta al parte de viajeros: la comunicación de los datos de cada huésped a SES Hospedajes (RD 933/2021) continúa siendo obligatoria e independiente de la habilitación turística.
Cómo automatizar el registro de viajeros una vez habilitado
Habilitada la vivienda, cada huésped que se aloje debe comunicarse a SES Hospedajes en un máximo de 24 horas desde su entrada, con sus 21 datos y los de la reserva. En destinos con alta rotación como Canarias, hacerlo a mano en temporada consume horas.
BookCheckin automatiza ese trámite: el huésped completa el check-in online, escanea su documento y firma antes de llegar; la plataforma valida los datos, envía el parte a SES Hospedajes dentro de plazo y guarda el justificante. Puedes empezar desde una sola vivienda vacacional, sin mínimos, y probarlo tres meses gratis.