Como obter a licença de vivienda de uso turístico (VUT) na Comunidade de Madrid em 2026: requisitos do Decreto 79/2014, registo regional, Plano Especial de Hospedagem da Câmara Municipal e coimas por operar sem licença.
Em resumo
Na Comunidade de Madrid, arrendar uma habitação por estadias inferiores a 30 dias constitui uma vivienda de uso turístico (VUT) e exige uma dupla licença: uma regional — uma declaração responsável apresentada à Direção-Geral do Turismo ao abrigo do Decreto 79/2014 — e uma municipal. Na cidade de Madrid, o Plano Especial de Hospedagem (2019) exige acesso independente a partir da via pública numa grande parte do centro, o que exclui muitos apartamentos em prédios residenciais.
Depois de apresentada a declaração responsável, a atividade pode começar; em cerca de 7 a 15 dias úteis, receberá o número de registo turístico (CTRTM), que deve constar em toda a publicidade. Operar sem licença expõe-o a sanções.
A dupla licença: regional + municipal
Arrendar uma habitação por estadias inferiores a 30 dias na Comunidade de Madrid — através do Airbnb, Booking, Vrbo ou reserva direta — constitui uma atividade de vivienda de uso turístico (VUT). Exige duas autorizações distintas: uma licença regional para a atividade turística e uma licença municipal relativa ao uso urbanístico do imóvel.
A licença regional obtém-se através de uma declaração responsável apresentada à Direção-Geral do Turismo da Comunidade de Madrid, ao abrigo do Decreto 79/2014, que regula os apartamentos turísticos e as VUT.
Na cidade de Madrid, a licença municipal rege-se pelo Plano Especial de Hospedagem (PEH), aprovado pela Câmara Municipal em 2019, que exige acesso independente a partir da via pública para imóveis situados em grande parte do distrito central. Os restantes municípios têm as suas próprias normas urbanísticas.
Os requisitos do Decreto 79/2014
- ✓Cédula de habitabilidad (certificado de habitabilidade) válida ou licença de primeira ocupação.
- ✓Área mínima por hóspede e dimensões mínimas dos quartos, conforme o regulamento.
- ✓Equipamento mínimo obrigatório: aquecimento, água quente, mobiliário completo e utensílios de cozinha.
- ✓Kit de primeiros socorros acessível.
- ✓Folhas de reclamações (hojas de reclamaciones) à disposição dos hóspedes.
- ✓Placa «VUT» visível no exterior do imóvel.
- ✓Número de registo (CTRTM) indicado em toda a publicidade — incluindo anúncios no Airbnb, Booking e Vrbo.
Fontes oficiais
- Decreto 79/2014 — BOCM— Texto consolidado no boletim oficial da Comunidade de Madrid
- Sede eletrónica da Comunidade de Madrid — VUT— Declaração responsável de início de atividade
O Plano Especial de Hospedagem (PEH) da cidade de Madrid
O PEH, em vigor desde 2019, regula os usos de hospedagem consoante a localização do imóvel. No Anel 1 (centro histórico) e em partes do Anel 2, o PEH exige acesso independente a partir da via pública, sem partilhar a entrada do edifício com habitações residenciais.
Na prática, isto exclui muitos apartamentos em prédios residenciais do centro de Madrid. Os imóveis já em atividade antes do PEH têm de comprovar a preexistência e requerer a respetiva licença de atividade.
Como pedir a licença passo a passo
- ✓1. Verifique se o imóvel cumpre o PEH municipal (na cidade de Madrid, consulte o mapa de zonamento em vigor).
- ✓2. Reúna a documentação: certidão do Registo Predial, certificado de habitabilidade, certificado energético e, se aplicável, licença municipal de atividade.
- ✓3. Apresente a declaração responsável de início de atividade na sede eletrónica da Comunidade de Madrid.
- ✓4. Receba o número de registo (CTRTM) num prazo aproximado de 7 a 15 dias úteis.
- ✓5. Coloque a placa «VUT» no exterior e publique o CTRTM em toda a publicidade.
- ✓6. Registe o imóvel como sujeito obrigado no SES Hospedajes para começar a comunicar o parte de viajantes.
Sanções por operar sem licença turística
- ✓Infração leve: até 3.000 €. Por exemplo, não exibir o CTRTM na publicidade.
- ✓Infração grave: de 3.001 € a 30.000 €. Operar sem ter apresentado a declaração responsável ou publicitar lugares não registados.
- ✓Infração muito grave: de 30.001 € a 300.000 €. Reincidência, atividade não autorizada prolongada ou incumprimento doloso do PEH.
- ✓A Câmara Municipal pode ainda iniciar um procedimento de reposição da legalidade urbanística que obrigue à cessação da atividade.
Não se esqueça do SES Hospedajes
A licença turística é o ponto de partida, não a linha de chegada. A partir desse momento, cada hóspede deve ser registado no SES Hospedajes no prazo de 24 horas após a chegada, nos termos do Real Decreto 933/2021. A VUT é, para todos os efeitos, um estabelecimento de alojamento.
O BookCheckin automatiza esta segunda obrigação: o hóspede completa o check-in online antes de chegar, digitaliza o seu documento e assina; o BookCheckin envia o parte de viajantes ao SES Hospedajes dentro do prazo legal e conserva o comprovativo de envio.