Cómo obtener la licencia de vivienda de uso turístico (VUT) en la Comunidad de Madrid en 2026: requisitos del Decreto 79/2014, registro autonómico, plazos del Ayuntamiento y multas por operar sin licencia.
Qué es la licencia turística en Madrid y por qué la necesitas
Si alquilas una vivienda por estancias inferiores a 30 días en la Comunidad de Madrid —ya sea por Airbnb, Booking, Vrbo o reserva directa—, esa actividad se considera vivienda de uso turístico (VUT) y está sujeta a una doble licencia: la autonómica, que regula la actividad turística, y la municipal, que regula el uso del inmueble.
La licencia turística autonómica se obtiene mediante una declaración responsable de inicio de actividad ante la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid, conforme al Decreto 79/2014 que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico.
La licencia municipal, en el caso de la ciudad de Madrid, depende del Plan Especial de Hospedaje (PEH) aprobado por el Ayuntamiento en 2019, que exige que la vivienda tenga acceso independiente desde la vía pública en muchas zonas de la almendra central. Otros municipios de la Comunidad tienen sus propias ordenanzas urbanísticas.
Requisitos según el Decreto 79/2014
El Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid define los requisitos mínimos para que una vivienda pueda operar como VUT.
- ✓Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente.
- ✓Superficie mínima por plaza alojativa y dimensiones mínimas de las habitaciones según el reglamento.
- ✓Equipamiento básico obligatorio: calefacción, agua caliente, mobiliario completo y menaje de cocina.
- ✓Botiquín de primeros auxilios accesible.
- ✓Hojas de reclamaciones a disposición de los huéspedes.
- ✓Placa identificativa "VUT" visible en el exterior de la vivienda.
- ✓Número de registro turístico (NTR/CTRTM) visible en toda la publicidad de la vivienda, incluidos los anuncios en Airbnb, Booking y Vrbo.
El Plan Especial de Hospedaje (PEH) de la ciudad de Madrid
En 2019, el Ayuntamiento de Madrid aprobó el Plan Especial de Hospedaje, que regula los usos terciarios de hospedaje en función de la ubicación de la vivienda.
Para las viviendas situadas en el Anillo 1 (centro histórico) y parte del Anillo 2, el PEH exige acceso independiente desde la vía pública sin compartir portal con viviendas de uso residencial. En la práctica, eso descarta muchos pisos en bloques residenciales del centro.
Las viviendas anteriores al PEH que ya estaban operando deben acreditar antigüedad y solicitar la licencia de actividad correspondiente. Las nuevas alta se rigen estrictamente por el plan.
Cómo solicitar la licencia paso a paso
El procedimiento en la Comunidad de Madrid se inicia mediante declaración responsable, lo que significa que la actividad puede comenzar desde el momento de la presentación, sujeta a la posterior verificación de la administración.
- ✓1. Verifica que la vivienda cumple el PEH del municipio (en Madrid capital, consulta el plano vigente).
- ✓2. Reúne la documentación: nota simple del Registro de la Propiedad, cédula de habitabilidad, certificado energético y, si aplica, licencia de actividad municipal.
- ✓3. Presenta la declaración responsable de inicio de actividad en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid.
- ✓4. Recibe el número de registro turístico (CTRTM) en un plazo aproximado de 7-15 días hábiles.
- ✓5. Coloca la placa "VUT" en el exterior y publica el CTRTM en todos los anuncios.
- ✓6. Da de alta el alojamiento como sujeto obligado en SES Hospedajes para empezar a comunicar el parte de viajeros.
Plazos, costes y vigencia
La declaración responsable autonómica no tiene tasa propia, aunque algunas gestiones notariales (poderes, escrituras de uso) pueden tener coste. La licencia municipal de actividad sí puede llevar asociadas tasas según el ayuntamiento.
La licencia turística no caduca en sí misma, pero pierde su validez si la actividad cesa de hecho durante más de un año o si se incumplen los requisitos sobrevenidamente (cambio de uso, pérdida de cédula de habitabilidad, etc.).
Es obligatorio comunicar cualquier modificación: cambio de titularidad, ampliación de plazas, cambio de la persona responsable o cese de actividad.
Sanciones por operar sin licencia turística en Madrid
Operar una VUT sin la licencia correspondiente es una infracción tipificada como grave o muy grave por la Ley 1/1999, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, y por las ordenanzas municipales.
- ✓Infracción leve: hasta 3.000 €. Por ejemplo, no exhibir el CTRTM en la publicidad.
- ✓Infracción grave: de 3.001 € a 30.000 €. Por ejemplo, operar sin haber presentado la declaración responsable, o publicitar plazas no registradas.
- ✓Infracción muy grave: de 30.001 € a 300.000 €. Reincidencia, actividad clandestina prolongada, o incumplimiento doloso del PEH.
- ✓Además, el Ayuntamiento puede iniciar un expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que obligue al cese de la actividad.
Cumplir SES Hospedajes una vez tienes la licencia
Tener la licencia turística no es el final del recorrido: a partir de ese momento, cada huésped que se aloje debe registrarse en SES Hospedajes en un plazo máximo de 24 horas conforme al Real Decreto 933/2021. La VUT es un establecimiento de hospedaje a todos los efectos.
En la práctica, eso supone recoger los 21 datos obligatorios por huésped, validar el documento y enviar el parte a través del sistema del Ministerio del Interior. Hacerlo a mano es lento, y un dato mal copiado o un envío fuera de plazo se traduce en una infracción adicional.
BookCheckin automatiza esta segunda obligación: el huésped completa el check-in online antes de llegar, escanea su documento y firma; BookCheckin envía el parte a SES Hospedajes dentro del plazo legal y conserva el justificante. Para una VUT en Madrid, supone pasar de un trabajo manual diario a cero intervención.