Come ottenere la licenza di vivienda de uso turístico (VUT) a Madrid nel 2026: requisiti del Decreto 79/2014, registro regionale, Piano Speciale per l’Ospitalità del Comune e sanzioni per attività senza licenza.
In breve
Nella Comunità di Madrid, affittare un’abitazione per soggiorni inferiori a 30 giorni configura un’attività di vivienda de uso turístico (VUT) e richiede una doppia licenza: una regionale — una dichiarazione responsabile presentata alla Direzione Generale del Turismo ai sensi del Decreto 79/2014 — e una comunale. Nella città di Madrid, il Piano Speciale per l’Ospitalità (2019) richiede un accesso indipendente dalla via pubblica in gran parte del centro, il che esclude molti appartamenti in edifici residenziali.
Una volta presentata la dichiarazione responsabile, l’attività può iniziare e, entro circa 7–15 giorni lavorativi, si riceve il numero di registro turistico (CTRTM), che deve comparire in tutta la pubblicità. Operare senza licenza espone a sanzioni.
La doppia licenza: regionale + comunale
Affittare un’abitazione per soggiorni inferiori a 30 giorni nella Comunità di Madrid — tramite Airbnb, Booking, Vrbo o prenotazione diretta — costituisce un’attività di vivienda de uso turístico (VUT). Richiede due autorizzazioni distinte: una licenza regionale per l’attività turistica e una licenza comunale relativa all’uso urbanistico dell’immobile.
La licenza regionale si ottiene tramite una dichiarazione responsabile presentata alla Direzione Generale del Turismo della Comunità di Madrid, ai sensi del Decreto 79/2014 che disciplina gli appartamenti turistici e le VUT.
Nella città di Madrid, il livello comunale è rappresentato dal Piano Speciale per l’Ospitalità (PEH), approvato dal Comune nel 2019, che richiede un accesso indipendente dalla via pubblica per gli immobili situati in gran parte del distretto centrale. Gli altri comuni hanno proprie ordinanze urbanistiche.
I requisiti del Decreto 79/2014
- ✓Cédula de habitabilidad (certificato di abitabilità) valida o licenza di prima occupazione.
- ✓Superficie minima per ospite e dimensioni minime delle stanze secondo il regolamento.
- ✓Dotazione minima obbligatoria: riscaldamento, acqua calda, arredamento completo e utensili da cucina.
- ✓Kit di primo soccorso accessibile.
- ✓Moduli di reclamo (hojas de reclamaciones) a disposizione degli ospiti.
- ✓Targa «VUT» visibile all’esterno dell’immobile.
- ✓Numero di registro (CTRTM) indicato in tutta la pubblicità, compresi gli annunci su Airbnb, Booking e Vrbo.
Fonti ufficiali
- Decreto 79/2014 — BOCM— Testo consolidato nel bollettino ufficiale della Comunità di Madrid
- Sede elettronica della Comunità di Madrid — VUT— Dichiarazione responsabile di inizio attività
Il Piano Speciale per l’Ospitalità (PEH) del Comune di Madrid
Il PEH, in vigore dal 2019, disciplina gli usi ricettivi in base all’ubicazione dell’immobile. Nell’Anello 1 (centro storico) e in parte dell’Anello 2, il PEH richiede un accesso indipendente dalla via pubblica, senza condividere l’ingresso dell’edificio con abitazioni residenziali.
In pratica, ciò esclude molti appartamenti in edifici residenziali del centro di Madrid. Gli immobili già operativi prima del PEH devono dimostrare la preesistenza e richiedere la relativa licenza di attività.
Come richiedere la licenza passo dopo passo
- ✓1. Verifica che l’immobile rispetti il PEH comunale (nella città di Madrid, consulta la mappa di zonizzazione vigente).
- ✓2. Raccogli la documentazione: nota simple del Registro della Proprietà, certificato di abitabilità, attestato di prestazione energetica e, se applicabile, licenza comunale di attività.
- ✓3. Presenta la dichiarazione responsabile di inizio attività presso la sede elettronica della Comunità di Madrid.
- ✓4. Ricevi il numero di registro (CTRTM) entro circa 7–15 giorni lavorativi.
- ✓5. Esponi la targa «VUT» all’esterno e pubblica il CTRTM in tutta la pubblicità.
- ✓6. Registra l’immobile come soggetto obbligato in SES Hospedajes per iniziare a inviare le schede dei viaggiatori.
Sanzioni per attività senza licenza turistica
- ✓Infrazione lieve: fino a 3.000 €. Ad esempio, non esporre il CTRTM nella pubblicità.
- ✓Infrazione grave: da 3.001 € a 30.000 €. Operare senza aver presentato la dichiarazione responsabile o pubblicizzare posti non registrati.
- ✓Infrazione molto grave: da 30.001 € a 300.000 €. Recidiva, attività non autorizzata prolungata o violazione dolosa del PEH.
- ✓Il Comune può inoltre avviare un procedimento di ripristino della legalità urbanistica che imponga la cessazione dell’attività.
Non dimenticare SES Hospedajes
La licenza turistica è il punto di partenza, non il traguardo. Da quel momento, ogni ospite deve essere registrato in SES Hospedajes entro 24 ore dall’arrivo ai sensi del Regio Decreto 933/2021. Ai fini di questa norma, la VUT è una struttura ricettiva a tutti gli effetti.
BookCheckin automatizza questo secondo obbligo: l’ospite completa il check-in online prima dell’arrivo, scansiona il documento e firma; BookCheckin invia la scheda del viaggiatore a SES Hospedajes entro il termine di legge e conserva la ricevuta.