Si vous louez votre logement sur Airbnb en Espagne, les revenus sont imposables. Nous expliquons quand la location est considérée comme une activité économique, comment la déclarer au titre de l’IRPF, ce qu’il en est de la TVA et de l’ITP, et quels formulaires déposer.
La location touristique n’est pas une location résidentielle
Sur le plan fiscal, louer votre logement à la nuitée (Airbnb, Booking, Vrbo) n’équivaut pas à une location résidentielle. Le critère clé est de savoir si vous fournissez des services propres à l’industrie hôtelière — ménage pendant le séjour, réception, changement de linge, petit-déjeuner — ou si vous vous contentez de céder le bien.
Cette distinction change complètement le régime fiscal applicable : le type de rendement à l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques), l’assujettissement à la TVA ou à l’ITP, les retenues, l’inscription à l’IAE et même les cotisations de sécurité sociale.
IRPF : rendement du capital vs activité économique
Si vous vous limitez à céder l’usage du logement sans services hôteliers, les revenus figurent dans la déclaration annuelle de l’IRPF (formulaire 100) comme rendement du capital immobilier. Vous pouvez déduire les dépenses proportionnelles : IBI (taxe foncière), charges de copropriété, intérêts d’emprunt, amortissement, eau et électricité, réparations et assurances.
Si vous fournissez des services propres à l’industrie hôtelière pendant le séjour, l’administration fiscale considère que vous exercez une activité économique. Vous devez alors vous inscrire au recensement des activités économiques de l’IAE (rubrique 685, « Hébergements touristiques extra-hôteliers »), déposer des déclarations trimestrielles et, généralement, cotiser en tant que travailleur indépendant (RETA).
Un simple ménage final entre deux séjours ou la remise des clés ne suffit pas, à lui seul, à faire basculer la location vers une activité économique. La frontière tient aux services fournis pendant le séjour.
Formulaires à déposer en tant que rendement du capital
- ✓Formulaire 100 — Déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu. Cases du rendement du capital immobilier. Déposé une fois par an (avril-juin).
- ✓Aucun formulaire trimestriel.
- ✓Aucune inscription à l’IAE ni au régime des travailleurs indépendants.
- ✓Aucune obligation de facturation, mais vous devez émettre une facture si le voyageur le demande.
Formulaires à déposer en tant qu’activité économique
- ✓Formulaire 037 / 036 — Inscription au recensement des entrepreneurs, rubrique IAE 685.
- ✓Formulaire 130 — Acompte trimestriel de l’IRPF (estimation directe) ou formulaire 131 (estimation objective si vous optez pour les modules). Déposé en avril, juillet, octobre et janvier.
- ✓Formulaire 100 — Déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu, où vous régularisez les acomptes.
- ✓Formulaire 303 — TVA trimestrielle (si votre activité y est assujettie et n’en est pas exonérée — voir plus bas).
- ✓Formulaire 390 — Récapitulatif annuel de TVA (janvier).
- ✓Inscription au RETA (régime des travailleurs indépendants) auprès de la Sécurité sociale.
TVA : la confusion la plus fréquente
La location de courte durée d’un logement à usage touristique sans services hôteliers est exonérée de TVA en vertu de l’article 20.Uno.23 de la loi espagnole sur la TVA. Vous ne facturez pas de TVA au voyageur et vous ne déposez pas le formulaire 303 pour cette activité.
Si vous fournissez des services hôteliers, l’activité devient assujettie à la TVA au taux réduit de 10 % (hébergement touristique). Vous devez alors répercuter la TVA sur le voyageur, déposer le formulaire 303 trimestriellement et le formulaire 390 annuellement.
Attention à la nuance : lorsque vous louez via Airbnb, la plateforme peut vous facturer de la TVA sur sa commission au titre de services transfrontaliers. Si votre activité est exonérée, vous ne pouvez pas déduire cette TVA supportée.
ITP : l’impôt que beaucoup oublient
Lorsque la location touristique est exonérée de TVA (sans services hôteliers), l’opération est soumise à l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) dans sa modalité de location. L’ITP est à la charge du voyageur et s’autoliquide au moyen du formulaire 600 auprès de la communauté autonome.
Le montant est très faible (quelques centimes par nuit, selon un barème). Dans la pratique, la plupart des voyageurs ne le déclarent pas et l’administration ne poursuit pas les cas individuels, mais l’obligation existe et compte lors des inspections de portefeuilles importants de logements touristiques.
Retenue Airbnb et DAC7
Depuis 2023, Airbnb est tenue de communiquer à l’AEAT (l’administration fiscale espagnole) les données des hôtes et les revenus perçus, en application de la directive européenne DAC7. L’administration fiscale dispose de vos données avant même que vous ne déposiez votre déclaration.
Airbnb ne pratique aucune retenue à la source au titre de l’IRPF pour les hôtes résidents en Espagne. C’est à vous de déposer les acomptes (130/131) et de les inclure dans la déclaration annuelle.
Taxes de séjour régionales et municipales
Si votre logement se trouve en Catalogne ou aux Baléares, vous devez facturer au voyageur la taxe de séjour régionale (Catalogne : 0,80-7,00 € par personne et par nuit, plus une surtaxe municipale à Barcelone ; Baléares : écotaxe de 1-4 € par personne et par nuit) et l’autoliquider trimestriellement auprès de l’agence fiscale régionale.
Il s’agit d’un impôt distinct de la TVA et de l’ITP, avec son propre formulaire. Ne pas le déclarer constitue une infraction fiscale indépendante.
Pourquoi un check-in numérique vous aide sur le plan fiscal
Un check-in numérique comme BookCheckin n’est pas un outil de comptabilité, mais il génère un registre structuré de chaque séjour : dates, nuits, voyageurs. Cet historique est très utile pour reconstituer les revenus à déclarer à l’IRPF et pour rapprocher ce que vous verse Airbnb ou Booking de ce que vous déclarez.
Il automatise également l’envoi à SES Hospedajes et vous offre un calculateur gratuit de la taxe de séjour lorsqu’elle s’applique (la perception auprès du client et le reversement restent à votre charge). La conformité fiscale et la conformité au RD 933/2021 cessent d’être deux feuilles de calcul séparées.