Se arrendar o seu imóvel no Airbnb em Espanha, os rendimentos estão sujeitos a tributação. Explicamos quando se considera atividade económica, como declará-los em sede de IRPF, o que acontece com o IVA e o ITP, e que modelos apresentar.
O arrendamento turístico não é um arrendamento habitacional
Do ponto de vista fiscal, arrendar a sua casa por noites (Airbnb, Booking, Vrbo) não é o mesmo que um arrendamento habitacional. A distinção fundamental está em saber se presta serviços próprios da indústria hoteleira — limpeza durante a estadia, receção, muda de roupa de cama, pequeno-almoço — ou se apenas cede o imóvel.
Esta distinção altera por completo o regime fiscal aplicável: o tipo de rendimento em sede de IRPF (o imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares), a sujeição a IVA ou a ITP, as retenções, a inscrição no IAE e até as contribuições para a Segurança Social.
IRPF: rendimento de capital imobiliário vs atividade económica
Se se limitar a ceder o uso da casa sem serviços hoteleiros, os rendimentos são incluídos na declaração anual de IRPF (modelo 100) como rendimento de capital imobiliário. Pode deduzir despesas proporcionais: IBI (imposto sobre imóveis), quotas de condomínio, juros do empréstimo, amortização, consumos, reparações e seguros.
Se prestar serviços próprios da indústria hoteleira durante a estadia, a Administração Fiscal espanhola considera que exerce uma atividade económica. Nesse caso, tem de se inscrever no censo do IAE (rubrica 685, «Alojamentos turísticos extra-hoteleiros»), apresentar declarações trimestrais e, geralmente, descontar como trabalhador independente (RETA).
Uma simples limpeza final entre hóspedes ou a entrega das chaves não bastam, por si só, para que a atividade passe a ser considerada económica. A fronteira está nos serviços prestados durante a estadia.
Modelos a apresentar como rendimento de capital imobiliário
- ✓Modelo 100 — Declaração anual de IRPF. Campos de rendimento de capital imobiliário. Apresenta-se uma vez por ano (abril-junho).
- ✓Sem modelos trimestrais.
- ✓Sem inscrição no IAE nem como trabalhador independente.
- ✓Sem obrigação de faturação, mas deve fornecer fatura se o hóspede a solicitar.
Modelos a apresentar como atividade económica
- ✓Modelo 037 / 036 — Inscrição no censo de empresários, rubrica IAE 685.
- ✓Modelo 130 — Pagamento por conta trimestral do IRPF (estimativa direta) ou modelo 131 (estimativa objetiva caso opte pelos módulos). Apresenta-se em abril, julho, outubro e janeiro.
- ✓Modelo 100 — Declaração anual de IRPF, onde regulariza os pagamentos por conta.
- ✓Modelo 303 — IVA trimestral (se a sua atividade estiver sujeita e não isenta — mais abaixo).
- ✓Modelo 390 — Resumo anual de IVA (janeiro).
- ✓Inscrição no RETA (regime de trabalhadores independentes) da Segurança Social.
IVA: o ponto de confusão mais habitual
O arrendamento de curta duração de uma habitação para uso turístico sem serviços hoteleiros está isento de IVA nos termos do artigo 20.Uno.23 da Lei do IVA espanhola. Não fatura IVA ao hóspede nem apresenta o modelo 303 para esta atividade.
Se prestar serviços hoteleiros, a atividade passa a estar sujeita a IVA à taxa reduzida de 10 % (alojamento turístico). Deve repercutir o IVA no hóspede, apresentar o modelo 303 trimestralmente e o modelo 390 anualmente.
Atenção à subtileza: quando arrenda através do Airbnb, a plataforma pode repercutir-lhe IVA sobre a respetiva comissão, por serviços prestados a partir de outro Estado-membro da UE. Se a sua atividade estiver isenta, não pode deduzir esse IVA suportado.
ITP: o imposto que muitos esquecem
Quando o arrendamento turístico está isento de IVA (sem serviços hoteleiros), a operação fica sujeita ao Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP) na sua modalidade de arrendamento. O ITP é pago pelo hóspede e autoliquidado através do modelo 600 junto da comunidade autónoma.
O montante é muito baixo (cêntimos por noite, consoante a escala). Na prática, a maioria dos hóspedes turísticos não o apresenta e a administração não persegue estes casos individualmente, mas a obrigação existe e pesa nas inspeções a carteiras de alojamentos turísticos de maior dimensão.
Retenção do Airbnb e DAC7
Desde 2023, o Airbnb é obrigado a comunicar à AEAT (a Agência Tributária espanhola) os dados dos anfitriões e os rendimentos gerados, ao abrigo da Diretiva DAC7 da UE. A Agência Tributária já dispõe dos seus dados antes de receber a sua declaração.
O Airbnb não pratica retenção na fonte de IRPF aos anfitriões residentes em Espanha. É a si que cabe liquidar os pagamentos por conta (130/131) e incluí-los na declaração anual.
Taxa turística regional e municipal
Se o seu imóvel se situa na Catalunha ou nas Ilhas Baleares, deve cobrar ao hóspede a taxa turística regional (Catalunha: 0,80-7,00 € por pessoa e noite, mais uma sobretaxa municipal em Barcelona; Baleares: ecotaxa de 1-4 € por pessoa e noite) e autoliquidá-la trimestralmente junto da agência tributária regional.
Trata-se de um tributo distinto do IVA e do ITP, com o seu próprio modelo. Não a declarar constitui uma infração tributária independente.
Porque é que um check-in digital ajuda na fiscalidade
Um check-in digital como o BookCheckin não é um programa de contabilidade, mas gera um registo estruturado de cada estadia: datas, noites, hóspedes. Esse histórico é muito útil para reconstituir os rendimentos na declaração de IRPF e conciliar o que o Airbnb ou o Booking lhe pagam com o que declara.
Além disso, automatiza a comunicação ao SES Hospedajes e oferece-lhe uma calculadora gratuita da taxa turística quando aplicável (a cobrança ao hóspede e a entrega ficam a seu cargo). O cumprimento fiscal e o cumprimento do RD 933/2021 deixam de ser duas folhas de cálculo separadas.