Si alquilas tu vivienda en Airbnb, los ingresos tributan. Te explicamos cuándo se considera actividad económica, cómo declarar en el IRPF, qué pasa con el IVA y el ITP, y qué modelos presentar.
Punto de partida: alquiler turístico no es alquiler residencial
A efectos fiscales, alquilar tu vivienda por noches (Airbnb, Booking, Vrbo) no tributa como un alquiler residencial. La diferencia clave está en si prestas servicios propios de la industria hotelera —limpieza durante la estancia, recepción, cambio de ropa, restauración— o solo cedes el inmueble.
Esta distinción cambia por completo el régimen fiscal aplicable: el tipo de rendimiento en IRPF, la sujeción al IVA o ITP, las retenciones, e incluso la obligación de darte de alta en Hacienda y la Seguridad Social.
IRPF: rendimiento de capital inmobiliario vs actividad económica
Si solo cedes el uso de la vivienda sin servicios hoteleros, los ingresos se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario en el modelo 100 (declaración anual de la renta). Puedes deducir gastos proporcionales: IBI, comunidad, intereses de hipoteca, amortización, suministros, reparaciones y seguros.
Si prestas servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de sábanas, atención al huésped, desayuno, recepción), Hacienda considera que ejerces una actividad económica. Esto te obliga a darte de alta en el IAE (epígrafe 685, "Alojamientos turísticos extrahoteleros"), presentar declaraciones trimestrales y, en muchos casos, cotizar como autónomo en la Seguridad Social.
No basta con ofrecer limpieza final entre huéspedes o entregar las llaves: eso no convierte la actividad en económica. La frontera está en los servicios prestados durante la estancia.
Modelos a presentar como capital inmobiliario
Si tu alquiler es solo cesión, sin servicios hoteleros, los modelos son sencillos.
- ✓Modelo 100 — Declaración anual de la renta. Casillas de rendimientos del capital inmobiliario. Se presenta una vez al año (abril-junio).
- ✓No hay modelos trimestrales.
- ✓No hay alta en IAE ni en autónomos.
- ✓No hay obligación de emitir factura, pero el huésped puede pedirla (debes proporcionarla).
Modelos a presentar como actividad económica
Si prestas servicios propios de la industria hotelera, las obligaciones son las de cualquier autónomo.
- ✓Modelo 037 / 036 — Alta en el censo de empresarios, epígrafe IAE 685.
- ✓Modelo 130 — Pago fraccionado trimestral del IRPF (estimación directa) o modelo 131 (estimación objetiva si te acoges a módulos). Se presenta en abril, julio, octubre y enero.
- ✓Modelo 100 — Declaración anual de la renta, donde regularizas los pagos fraccionados.
- ✓Modelo 303 — IVA trimestral (si tu actividad está sujeta y no exenta — más sobre esto abajo).
- ✓Modelo 390 — Resumen anual del IVA (enero).
- ✓Alta en RETA (autónomos) en la Seguridad Social.
IVA: el punto de confusión más habitual
El alquiler de vivienda para uso turístico sin servicios hoteleros está exento de IVA conforme al artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA. No facturas IVA al huésped y no presentas modelo 303 por esta actividad.
Si prestas servicios hoteleros, la actividad pasa a estar sujeta al IVA al tipo reducido del 10 % (alojamientos turísticos). Debes repercutir el IVA al huésped, presentar el modelo 303 trimestralmente y el resumen anual 390.
Atención al matiz: cuando alquilas a través de Airbnb, la plataforma puede repercutirte IVA sobre su comisión por servicios prestados desde otro Estado miembro de la UE. Si tu actividad está exenta, no puedes deducir ese IVA soportado.
ITP: el impuesto que muchos olvidan
Cuando el alquiler turístico está exento de IVA (sin servicios hoteleros), la operación queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su modalidad de arrendamiento.
El ITP de arrendamientos lo tiene que abonar el huésped y se autoliquida mediante el modelo 600 ante la comunidad autónoma. La cuantía es muy baja (céntimos por noche, según escala), pero la obligación existe.
En la práctica, la mayoría de los huéspedes turísticos no presentan el ITP y la administración no inspecciona estos casos individualmente, pero conviene conocer la obligación para no llevarse sorpresas en inspecciones de bloques de viviendas turísticas.
Retenciones de Airbnb y declaración de la plataforma
Desde 2023, Airbnb está obligada a comunicar a la Agencia Tributaria los datos de los anfitriones y los ingresos generados, conforme a la Directiva DAC7 de la UE. Hacienda ya dispone de tus datos antes de que presentes la declaración.
Airbnb no practica retención por IRPF a los anfitriones residentes en España (sí lo hace en algunos países de la UE). Eres tú quien tiene que liquidar los pagos fraccionados (130/131) e incluirlos en la renta anual.
Tasa turística autonómica y municipal
Si tu vivienda está en Cataluña o en Baleares, debes cobrar al huésped la tasa turística autonómica (Cataluña: 0,60-3,50 € por persona y noche, más recargo municipal en Barcelona; Baleares: ecotasa de 1-4 € por persona y noche) y liquidarla trimestralmente ante la Agencia Tributaria autonómica.
Es un tributo distinto del IVA y del ITP, con su propio modelo de autoliquidación. No declararlo es una infracción tributaria independiente.
Calendario fiscal anual para una VUT
- ✓Enero: modelo 390 (resumen anual de IVA) si tu actividad está sujeta. Modelo 130/131 del 4.º trimestre.
- ✓Abril: modelo 130/131 del 1.er trimestre. Modelo 303 del 1.er trimestre si aplica.
- ✓Abril-junio: modelo 100 (renta del año anterior).
- ✓Julio: modelo 130/131 del 2.º trimestre. Modelo 303 del 2.º trimestre.
- ✓Octubre: modelo 130/131 del 3.er trimestre. Modelo 303 del 3.er trimestre.
- ✓Tasa turística (Cataluña / Baleares): autoliquidación trimestral en plazos específicos de cada comunidad.
Por qué un check-in digital te ayuda con la fiscalidad
Un check-in digital como BookCheckin no es un programa de contabilidad, pero genera un registro estructurado de cada estancia: noches, importes, tasa turística cobrada y huéspedes. Ese histórico es muy útil para reconstruir ingresos en la declaración del IRPF y conciliar lo recibido por Airbnb o Booking con lo declarado.
Además, automatiza la comunicación a SES Hospedajes y el cobro de la tasa turística si tu vivienda está sujeta. Cumplimiento fiscal y compliance del RD 933/2021 dejan de ser dos hojas de cálculo separadas.