Se affitti la tua casa su Airbnb in Spagna, i redditi sono soggetti a tassazione. Spieghiamo quando si considera attività economica, come dichiararla ai fini IRPF, cosa succede con l’IVA e l’ITP, e quali modelli presentare.
L’affitto turistico non è un affitto residenziale
Dal punto di vista fiscale, affittare la propria casa per singole notti (Airbnb, Booking, Vrbo) non equivale a un affitto residenziale. La distinzione chiave sta nel fatto di offrire o meno servizi tipici del settore alberghiero — pulizia durante il soggiorno, reception, cambio biancheria, colazione — oppure limitarsi a cedere l’immobile.
Questa distinzione cambia completamente il regime fiscale applicabile: il tipo di rendimento ai fini IRPF (l’imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche), l’assoggettamento a IVA o a ITP, le ritenute, l’iscrizione all’IAE e persino i contributi previdenziali.
IRPF: rendimento da capitale vs attività economica
Se ti limiti a cedere l’uso della casa senza servizi alberghieri, i redditi si dichiarano nella dichiarazione annuale IRPF (modello 100) come rendimento da capitale immobiliare. Puoi dedurre le spese proporzionali: IBI (imposta sugli immobili), spese condominiali, interessi del mutuo, ammortamento, utenze, riparazioni e assicurazioni.
Se offri servizi tipici del settore alberghiero durante il soggiorno, l’Agenzia tributaria spagnola considera che tu eserciti un’attività economica. Devi quindi iscriverti al censimento IAE (rubrica 685, «Alloggi turistici extra-alberghieri»), presentare dichiarazioni trimestrali e, in genere, versare contributi come lavoratore autonomo (RETA).
La sola pulizia finale tra un ospite e l’altro o la consegna delle chiavi non basta a configurare un’attività economica. Il confine sta nei servizi prestati durante il soggiorno.
Modelli da presentare come rendimento da capitale
- ✓Modello 100 — Dichiarazione annuale dei redditi. Caselle del rendimento da capitale immobiliare. Si presenta una volta l’anno (aprile-giugno).
- ✓Nessun modello trimestrale.
- ✓Nessuna iscrizione all’IAE né come lavoratore autonomo.
- ✓Nessun obbligo di emettere fattura, ma va rilasciata su richiesta dell’ospite.
Modelli da presentare come attività economica
- ✓Modello 037 / 036 — Iscrizione al censimento degli imprenditori, rubrica IAE 685.
- ✓Modello 130 — Acconto trimestrale IRPF (stima diretta) o modello 131 (stima oggettiva se si opta per i moduli). Si presenta ad aprile, luglio, ottobre e gennaio.
- ✓Modello 100 — Dichiarazione annuale dei redditi, dove si regolarizzano gli acconti.
- ✓Modello 303 — IVA trimestrale (se l’attività è soggetta e non esente — vedi sotto).
- ✓Modello 390 — Riepilogo annuale IVA (gennaio).
- ✓Iscrizione al RETA (regime dei lavoratori autonomi) presso la Seguridad Social.
IVA: il punto di confusione più comune
L’affitto breve di un’abitazione a uso turistico senza servizi alberghieri è esente da IVA ai sensi dell’articolo 20.Uno.23 della legge spagnola sull’IVA. Non si addebita IVA all’ospite e non si presenta il modello 303 per questa attività.
Se offri servizi alberghieri, l’attività diventa soggetta a IVA con l’aliquota ridotta del 10% (alloggi turistici). Devi addebitare l’IVA all’ospite, presentare il modello 303 trimestrale e il riepilogo annuale 390.
Attenzione alla sfumatura: quando affitti tramite Airbnb, la piattaforma può addebitarti l’IVA sulla propria commissione per servizi transfrontalieri. Se la tua attività è esente, quell’IVA non è detraibile.
ITP: l’imposta che molti dimenticano
Quando l’affitto turistico è esente da IVA (senza servizi alberghieri), l’operazione è soggetta all’Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (ITP) nella sua modalità di locazione. L’ITP è a carico dell’ospite e si autoliquida tramite il modello 600 presso la comunità autonoma.
L’importo è molto basso (centesimi a notte, secondo una scala). Nella pratica la maggior parte degli ospiti turistici non lo presenta e l’amministrazione non persegue i singoli casi, ma l’obbligo esiste e conta nelle ispezioni di grandi portafogli di case turistiche.
Ritenuta Airbnb e DAC7
Dal 2023, Airbnb è tenuta a comunicare all’AEAT (l’Agenzia tributaria spagnola) i dati degli host e i redditi generati, in applicazione della direttiva europea DAC7. L’Agenzia tributaria dispone dei tuoi dati ancor prima che tu presenti la dichiarazione.
Airbnb non applica alcuna ritenuta IRPF agli host residenti in Spagna. Sei tu a dover versare gli acconti (130/131) e includerli nella dichiarazione annuale.
Tasse di soggiorno regionali e comunali
Se il tuo immobile si trova in Catalogna o nelle Isole Baleari, devi addebitare all’ospite la tassa di soggiorno regionale (Catalogna: 0,80-7,00 € a persona a notte, più una maggiorazione comunale a Barcellona; Baleari: ecotassa di 1-4 € a persona a notte) e autoliquidarla trimestralmente presso l’agenzia tributaria regionale.
Si tratta di un tributo distinto da IVA e ITP, con un proprio modello. Non dichiararla costituisce un’infrazione tributaria indipendente.
Perché un check-in digitale aiuta sul piano fiscale
Un check-in digitale come BookCheckin non è uno strumento di contabilità, ma genera un registro strutturato di ogni soggiorno: date, notti, ospiti. Questo storico è molto utile per ricostruire i redditi ai fini della dichiarazione IRPF e per riconciliare quanto ti versano Airbnb o Booking con quanto dichiari.
Automatizza inoltre la comunicazione a SES Hospedajes e ti offre un calcolatore gratuito della tassa di soggiorno dove applicabile (l’addebito all’ospite e il versamento restano a carico tuo). La conformità fiscale e quella al RD 933/2021 smettono così di essere due fogli di calcolo separati.