Wenn Sie Ihre Wohnung in Spanien über Airbnb vermieten, sind die Einnahmen steuerpflichtig. Wir erklären, wann es sich um eine wirtschaftliche Tätigkeit handelt, wie Sie die Einnahmen in der Einkommensteuer (IRPF) angeben, was es mit der Mehrwertsteuer und der ITP auf sich hat und welche Formulare einzureichen sind.
Touristische Vermietung ist keine Wohnraummiete
Steuerlich gesehen ist die nächteweise Vermietung Ihrer Wohnung (Airbnb, Booking, Vrbo) nicht dasselbe wie eine Wohnraummiete. Entscheidend ist, ob Sie hotelübliche Leistungen erbringen — Reinigung während des Aufenthalts, Empfang, Wäschewechsel, Frühstück — oder lediglich die Immobilie überlassen.
Diese Abgrenzung verändert das anwendbare Steuerregime vollständig: die Art der Einkünfte bei der IRPF (spanische Einkommensteuer), die Mehrwertsteuer- oder ITP-Pflicht, Quellensteuerpflichten, die IAE-Anmeldung und sogar die Sozialversicherungsbeiträge.
IRPF: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen vs. wirtschaftliche Tätigkeit
Wenn Sie die Wohnung lediglich ohne hotelübliche Leistungen überlassen, werden die Einkünfte in der jährlichen IRPF-Erklärung (Formular 100) als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (rendimientos del capital inmobiliario) angegeben. Sie können anteilige Kosten absetzen: Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten, Hypothekenzinsen, Abschreibung, Nebenkosten, Reparaturen und Versicherungen.
Wenn Sie während des Aufenthalts hotelübliche Leistungen erbringen, geht die Finanzbehörde davon aus, dass Sie eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben. Dann müssen Sie sich im IAE-Gewerberegister anmelden (Rubrik 685, „Nicht-hotelmäßige Ferienunterkünfte“), vierteljährliche Erklärungen abgeben und in der Regel als Selbstständiger (RETA) Beiträge zahlen.
Eine Endreinigung zwischen zwei Aufenthalten oder die Schlüsselübergabe macht die Tätigkeit für sich genommen noch nicht wirtschaftlich. Entscheidend sind die während des Aufenthalts erbrachten Leistungen.
Formulare bei Einkünften aus unbeweglichem Vermögen
- ✓Formular 100 — Jährliche Einkommensteuererklärung. Felder für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen. Wird einmal jährlich eingereicht (April-Juni).
- ✓Keine vierteljährlichen Formulare.
- ✓Keine Anmeldung bei der IAE oder als Selbstständiger.
- ✓Keine Rechnungspflicht, aber auf Verlangen des Gastes müssen Sie eine Rechnung ausstellen.
Formulare bei wirtschaftlicher Tätigkeit
- ✓Formular 037 / 036 — Anmeldung im Unternehmerregister, IAE-Rubrik 685.
- ✓Formular 130 — Vierteljährliche IRPF-Vorauszahlung (direkte Schätzung) oder Formular 131 (objektive Schätzung bei Modulen). Fällig im April, Juli, Oktober und Januar.
- ✓Formular 100 — Jährliche Einkommensteuererklärung, in der die Vorauszahlungen verrechnet werden.
- ✓Formular 303 — Vierteljährliche Mehrwertsteuer (falls Ihre Tätigkeit steuerpflichtig und nicht befreit ist — siehe unten).
- ✓Formular 390 — Jährliche Mehrwertsteuer-Zusammenfassung (Januar).
- ✓Anmeldung bei der RETA (Selbstständigenregelung) der Sozialversicherung.
Mehrwertsteuer: die häufigste Verwechslung
Die kurzfristige Vermietung einer Wohnung zu touristischen Zwecken ohne hotelübliche Leistungen ist gemäß Artikel 20.Uno.23 des spanischen Mehrwertsteuergesetzes von der Mehrwertsteuer befreit. Sie stellen dem Gast keine Mehrwertsteuer in Rechnung und reichen für diese Tätigkeit kein Formular 303 ein.
Erbringen Sie hotelübliche Leistungen, unterliegt die Tätigkeit der Mehrwertsteuer zum ermäßigten Satz von 10 % (touristische Unterkunft). Sie müssen dem Gast dann Mehrwertsteuer berechnen, vierteljährlich Formular 303 und jährlich Formular 390 einreichen.
Eine Feinheit ist zu beachten: Vermieten Sie über Airbnb, kann Ihnen die Plattform auf ihre Provision Mehrwertsteuer für grenzüberschreitende Leistungen berechnen. Ist Ihre Tätigkeit befreit, können Sie diese Vorsteuer nicht abziehen.
ITP: die oft vergessene Steuer
Ist die touristische Vermietung mehrwertsteuerbefreit (ohne hotelübliche Leistungen), unterliegt der Vorgang der Vermögensübertragungssteuer (ITP) in ihrer Mietvariante. Die ITP wird vom Gast getragen und mittels Formular 600 bei der autonomen Gemeinschaft selbst veranlagt.
Der Betrag ist sehr gering (wenige Cent pro Nacht, je nach Staffel). In der Praxis melden die meisten touristischen Gäste sie nicht an, und die Verwaltung verfolgt Einzelfälle nicht, doch die Pflicht besteht und spielt bei Prüfungen größerer Ferienwohnungsportfolios eine Rolle.
Airbnb-Quellensteuer und DAC7
Seit 2023 ist Airbnb aufgrund der EU-Richtlinie DAC7 verpflichtet, der AEAT (spanische Finanzbehörde) die Daten der Gastgeber und die erzielten Einkünfte zu melden. Die Finanzbehörde verfügt bereits vor Abgabe Ihrer Erklärung über Ihre Daten.
Airbnb behält für in Spanien ansässige Gastgeber keine IRPF-Quellensteuer ein. Sie selbst müssen die Vorauszahlungen (130/131) einreichen und in die Jahreserklärung aufnehmen.
Regionale und kommunale Tourismussteuern
Liegt Ihre Immobilie in Katalonien oder auf den Balearen, müssen Sie dem Gast die regionale Tourismussteuer berechnen (Katalonien: 0,80-7,00 € pro Person und Nacht, zuzüglich eines kommunalen Zuschlags in Barcelona; Balearen: Ökosteuer von 1-4 € pro Person und Nacht) und diese vierteljährlich bei der regionalen Steuerbehörde selbst veranlagen.
Es handelt sich um eine von Mehrwertsteuer und ITP getrennte Abgabe mit eigenem Formular. Wird sie nicht erklärt, stellt dies einen eigenständigen Steuerverstoß dar.
Warum ein digitaler Check-in bei der Steuer hilft
Ein digitaler Check-in wie BookCheckin ist kein Buchhaltungsprogramm, erzeugt aber für jeden Aufenthalt einen strukturierten Datensatz: Daten, Nächte, Gäste. Dieser Verlauf ist sehr nützlich, um die Einkünfte für die IRPF-Erklärung zu rekonstruieren und die Auszahlungen von Airbnb oder Booking mit den erklärten Beträgen abzugleichen.
Zudem automatisiert er die Meldung an SES Hospedajes und bietet, wo anwendbar, einen kostenlosen Touristensteuer-Rechner (das Erheben beim Gast und die Abführung bleiben Ihre Aufgabe). Steuerliche Compliance und die Einhaltung des RD 933/2021 sind damit keine zwei getrennten Tabellen mehr.