Touristische Lizenz in Andalusien 2026: VFT, Anforderungen nach Provinz und Sanktionen

Kurz gesagt

In Andalusien gilt eine Immobilie, die für Aufenthalte unter zwei Monaten vermietet wird, als Vivienda con Fines Turísticos (VFT) und unterliegt dem Dekret 28/2016. Die Anmeldung erfolgt über eine declaración responsable (Verantwortungserklärung) beim Tourismusregister von Andalusien (RTA), das eine Registernummer vergibt, die in der gesamten Werbung erscheinen muss; die Tätigkeit kann ab Einreichung der Erklärung aufgenommen werden.

Städte wie Sevilla und Málaga haben kürzlich Beschränkungen für die Ferienvermietung eingeführt, und die Regionalregierung verstärkt die Kontrollen seit 2024. Wer ohne Eintragung im RTA vermietet, riskiert Sanktionen.

Was eine VFT ist und warum die Bezeichnung wichtig ist

Eine Wohnung, die in Andalusien für Aufenthalte unter zwei Monaten vermietet wird, gilt als Vivienda con Fines Turísticos (VFT) und richtet sich nach dem Dekret 28/2016 vom 2. Februar. Sie entspricht der VUT in Madrid oder der HUT in Katalonien, hat jedoch einen eigenen Namen und eine eigene regionale Regelung.

Andalusien ist nach Tourismusvolumen die größte Region Spaniens und paradoxerweise die letzte, die diesen Bereich eingehend reguliert hat. Dadurch haben viele Gastgeber jahrelang ohne Lizenz gearbeitet — eine Situation, die die andalusische Verwaltung seit 2024 durch verstärkte Kontrollen angeht.

Anforderungen des Dekrets 28/2016

Um als VFT betrieben werden zu können, muss die Immobilie die Mindestanforderungen des Dekrets 28/2016 erfüllen. Die wichtigsten:

• ✓Auf einem Grundstück mit Wohnnutzung gelegen und mit gültiger Nutzungs-/Erstnutzungsgenehmigung.
• ✓Kühlung (1. Mai bis 30. September) und Heizung (1. November bis 28. Februar) durch fest installierte Elemente in Schlaf- und Wohnzimmern.
• ✓Erste-Hilfe-Kasten sowie Beschwerdeformulare für Gäste verfügbar.
• ✓Touristische Informationen zur Umgebung und zu Dienstleistungen.
• ✓Touristische Registernummer (RTA) sichtbar in JEDER Werbung: Anzeigen auf Airbnb, Booking, Vrbo, eigene Website usw.
• ✓Mobiliar, Geschirr und Ausstattung ausreichend für die angebotene Personenzahl.
• ✓Reinigung der Immobilie bei An- und Abreise jedes Gastes.
• ✓Maximale Kapazität: die von der Nutzungsgenehmigung festgelegte, mit einer absoluten Obergrenze von 15 Plätzen, 4 pro Schlafzimmer.

Beschränkungen nach Gemeinde: der Wendepunkt in Sevilla und Málaga

Seit 2024 und 2025 haben mehrere andalusische Gemeinden die städtebaulichen Bedingungen für neue VFT verschärft. Die wichtigsten für 2026:

In Sevilla unterliegen die Altstadt und andere zentrale Bezirke einem Moratorium oder der Pflicht zu einem unabhängigen Zugang von der öffentlichen Straße für neue Lizenzen. Das Moratorium wird schrittweise ausgeweitet, sobald die Stadtverwaltung eine Sättigung feststellt.

In der Stadt Málaga führt der Generalbebauungsplan Beschränkungen in belasteten Zonen ein (Altstadt, La Malagueta, Teile von Soho) und verlangt ein vorheriges städtebauliches Zertifikat. Die Costa del Sol bleibt offener, ist aber auch das Gebiet mit den meisten Kontrollen.

In Granada, Cádiz und anderen touristischen Zentren erlassen die Gemeinden lokale Verordnungen mit spezifischen Auflagen. Vor der Anmeldung einer neuen VFT im Jahr 2026 ist die Prüfung der geltenden Gemeindeverordnung stets Pflicht.

So beantragen Sie die Lizenz Schritt für Schritt

Die Anmeldung als VFT in Andalusien erfolgt über eine declaración responsable, das heißt, die Tätigkeit kann ab dem Zeitpunkt der Einreichung aufgenommen werden, vorbehaltlich einer späteren behördlichen Überprüfung.

• ✓1. Prüfen Sie den städtebaulichen Status der Immobilie: Nutzungsgenehmigung, zulässige Wohnnutzung, geltende Gemeindebeschränkungen.
• ✓2. Sammeln Sie die Unterlagen: einfacher Auszug aus dem Grundbuch, städtebauliches Zertifikat (falls zutreffend), Katasterdaten.
• ✓3. Reichen Sie die declaración responsable über die Tätigkeitsaufnahme im elektronischen Amt der Junta de Andalucía ein.
• ✓4. Erhalten Sie die RTA-Registernummer vom Tourismusregister von Andalusien.
• ✓5. Veröffentlichen Sie die RTA-Nummer in JEDER Anzeige und auf jedem Kanal (die Tourismusaufsicht überwacht Airbnb und Booking aktiv).
• ✓6. Melden Sie die Unterkunft als meldepflichtige Einrichtung bei SES Hospedajes an, um mit der Reisendenmeldung gemäß RD 933/2021 zu beginnen.

Sanktionen für den Betrieb ohne VFT in Andalusien

Das Gesetz 13/2011 vom 23. Dezember über den Tourismus in Andalusien klassifiziert Verstöße als leicht, schwer oder sehr schwer. Richtwerte für 2026:

• ✓Leichter Verstoß: bis zu 2.000 €. Zum Beispiel, wenn die RTA nicht in der Werbung angegeben wird.
• ✓Schwerer Verstoß: 2.001 € bis 18.000 €. Betrieb ohne declaración responsable, Bewerbung von mehr Plätzen als registriert.
• ✓Sehr schwerer Verstoß: 18.001 € bis 150.000 €. Wiederholung, längere nicht genehmigte Tätigkeit, Urkundenfälschung.
• ✓Die Verwaltung kann außerdem die Einstellung der Tätigkeit und die Schließung der Einrichtung als Nebenmaßnahme anordnen.

SES Hospedajes einhalten, sobald die Lizenz vorliegt

Die RTA-Nummer zu besitzen ist erst der Anfang. Ab diesem Zeitpunkt muss jeder Gast innerhalb von maximal 24 Stunden gemäß dem Königlichen Dekret 933/2021 bei SES Hospedajes gemeldet werden. Eine VFT ist rechtlich in jeder Hinsicht eine Beherbergungseinrichtung.

In der Praxis bedeutet das, die 21 Pflichtdaten pro Gast zu erfassen, das Dokument zu validieren und die Meldung an das Innenministerium zu senden. Dies manuell bei jeder Ankunft zu erledigen, ist bei zwei Buchungen im Monat machbar, wird bei größerem Volumen aber unpraktikabel.

BookCheckin automatisiert diese zweite Pflicht: Der Gast erledigt den Online-Check-in vor der Ankunft, scannt sein Dokument und unterschreibt; BookCheckin meldet die Daten fristgerecht an SES Hospedajes und bewahrt den Beleg auf. Für eine andalusische VFT mit mehreren wöchentlichen Buchungen bedeutet das den Wechsel von täglicher manueller Arbeit zu null Aufwand.