Cómo dar de alta una vivienda con fines turísticos (VFT) en Andalucía en 2026: requisitos del Decreto 28/2016, número de registro, restricciones recientes en Sevilla y Málaga, declaración responsable y sanciones por operar sin licencia.
Qué es una VFT y por qué importa el matiz
En Andalucía, una vivienda alquilada por estancias inferiores a dos meses se considera Vivienda con Fines Turísticos (VFT) y se regula por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. Es la figura equivalente a la VUT de Madrid o a la HUT de Cataluña, pero con un nombre propio y un régimen legal autonómico distinto.
Andalucía es la primera CCAA de España por volumen turístico y, paradójicamente, la que más tarde reguló estos alojamientos a fondo. Eso ha provocado que muchos anfitriones lleven años operando sin licencia, situación que la administración andaluza está reforzando con inspecciones a partir de 2024.
Requisitos del Decreto 28/2016
Para poder operar como VFT, la vivienda debe cumplir los requisitos mínimos que fija el Decreto 28/2016. Los más relevantes:
- ✓Estar ubicada en suelo de uso residencial y con licencia de ocupación / primera ocupación vigente.
- ✓Disponer de refrigeración (entre el 1 de mayo y el 30 de septiembre) y calefacción (entre el 1 de noviembre y el 28 de febrero) por elemento fijo en habitaciones y salones.
- ✓Botiquín de primeros auxilios, hojas de quejas y reclamaciones a disposición de los huéspedes.
- ✓Información turística de la zona y servicios.
- ✓Número de registro turístico (RTA) visible en toda la publicidad: anuncios en Airbnb, Booking, Vrbo, web propia, etc.
- ✓Mobiliario, menaje y equipamiento suficiente para el número de plazas ofertadas.
- ✓Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de cada cliente.
- ✓Capacidad máxima: la que fije la licencia de ocupación, con un máximo absoluto de 15 plazas, 4 por habitación.
Restricciones por municipio: el cambio de juego en Sevilla y Málaga
A partir de 2024 y 2025, varios ayuntamientos andaluces han endurecido las condiciones urbanísticas para registrar nuevas VFT. Las más relevantes para 2026:
En Sevilla, el casco histórico y otros distritos centrales están sometidos a moratoria o a la exigencia de acceso independiente desde la vía pública para nuevas licencias. La moratoria se ha ido extendiendo conforme el ayuntamiento detecta saturación.
En Málaga capital, el Plan General de Ordenación Urbanística introduce restricciones en zonas tensionadas (Centro Histórico, La Malagueta, parte del Soho) y exige certificado urbanístico previo. Costa del Sol mantiene un régimen más abierto, pero también es la zona con más inspecciones.
En Granada, Cádiz y otros núcleos turísticos, los ayuntamientos están aprobando ordenanzas locales con condiciones específicas. Antes de dar de alta una VFT nueva en 2026, comprobar siempre la ordenanza municipal vigente es obligatorio.
Cómo solicitar la licencia paso a paso
El alta como VFT en Andalucía se hace mediante declaración responsable, lo que significa que la actividad puede iniciarse desde el momento de la presentación, sujeta a posterior verificación administrativa.
- ✓1. Verifica la situación urbanística del inmueble: licencia de ocupación, uso residencial admitido, restricciones municipales vigentes.
- ✓2. Reúne la documentación: nota simple del Registro de la Propiedad, certificado urbanístico (si aplica), datos catastrales.
- ✓3. Presenta la declaración responsable de inicio de actividad en la sede electrónica de la Junta de Andalucía.
- ✓4. Recibe el número RTA de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
- ✓5. Publica el RTA en TODOS los anuncios y soportes (la inspección turística monitoriza Airbnb y Booking activamente).
- ✓6. Da de alta el alojamiento como sujeto obligado en SES Hospedajes para empezar a comunicar el parte de viajeros conforme al RD 933/2021.
Sanciones por operar sin VFT en Andalucía
La Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía clasifica las infracciones en leves, graves y muy graves. Las cuantías orientativas en 2026:
- ✓Infracción leve: hasta 2.000 €. Por ejemplo, no exhibir el RTA en la publicidad.
- ✓Infracción grave: de 2.001 € a 18.000 €. Operar sin declaración responsable, publicitar más plazas que las inscritas.
- ✓Infracción muy grave: de 18.001 € a 150.000 €. Reincidencia, actividad clandestina prolongada, falsedad documental.
- ✓La administración puede ordenar el cese de la actividad y la clausura del establecimiento como medida accesoria.
Cumplir SES Hospedajes una vez con licencia
Tener el número RTA es solo el principio. A partir de ese momento, cada huésped que se aloje debe registrarse en SES Hospedajes en un plazo máximo de 24 horas conforme al Real Decreto 933/2021. Una VFT es un establecimiento de hospedaje a todos los efectos legales.
En la práctica, eso supone recoger los 21 datos obligatorios por huésped, validar el documento y enviar el parte al Ministerio del Interior. Hacerlo manualmente para cada llegada es viable con dos reservas al mes, pero se vuelve inmanejable con más volumen.
BookCheckin automatiza esta segunda obligación: el huésped completa el check-in online antes de llegar, escanea su documento y firma; BookCheckin envía el parte a SES Hospedajes dentro del plazo legal y conserva el justificante. Para una VFT andaluza con varias reservas semanales, supone pasar de un trabajo manual diario a cero intervención.