Como registar uma Vivienda con Fines Turísticos (VFT) na Andaluzia em 2026: requisitos do Decreto 28/2016, número RTA, restrições recentes em Sevilha e Málaga, declaração responsável e sanções por operar sem licença.
Em resumo
Na Andaluzia, um imóvel arrendado por estadias inferiores a dois meses é uma Vivienda con Fines Turísticos (VFT), regulada pelo Decreto 28/2016. O registo faz-se através de uma declaração responsável junto do Registo de Turismo da Andaluzia (RTA), que atribui um número de registo que deve constar em toda a publicidade; a atividade pode começar assim que a declaração é apresentada.
Cidades como Sevilha e Málaga introduziram restrições recentes ao arrendamento de curta duração, e o governo regional tem reforçado as inspeções desde 2024. Operar sem registo no RTA expõe-o a sanções.
O que é uma VFT e porque é que a distinção importa
Na Andaluzia, um imóvel arrendado por estadias inferiores a dois meses é considerado uma Vivienda con Fines Turísticos (VFT) e é regulado pelo Decreto 28/2016, de 2 de fevereiro. É a figura equivalente à VUT de Madrid ou à HUT da Catalunha, mas com nome próprio e regime jurídico regional distinto.
A Andaluzia é a primeira comunidade autónoma de Espanha em volume turístico e, paradoxalmente, a última a regular este segmento em profundidade. Isso levou muitos anfitriões a operar sem licença durante anos, uma situação a que a administração andaluza tem respondido com o reforço das inspeções desde 2024.
Fontes oficiais
- Decreto 28/2016 — BOJA— Texto consolidado no Boletim Oficial da Junta de Andalucía
- Registo de Turismo da Andaluzia (RTA)— Procedimento eletrónico de declaração responsável
Requisitos do Decreto 28/2016
Para poder operar como VFT, o imóvel deve cumprir os requisitos mínimos definidos pelo Decreto 28/2016. Os mais relevantes:
- ✓Estar situado em solo de uso residencial e ter licença de habitabilidade / primeira ocupação em vigor.
- ✓Dispor de refrigeração (de 1 de maio a 30 de setembro) e aquecimento (de 1 de novembro a 28 de fevereiro) através de elementos fixos nos quartos e nas salas.
- ✓Kit de primeiros socorros e folhas de reclamações à disposição dos hóspedes.
- ✓Informação turística sobre a zona e os serviços.
- ✓Número de registo turístico (RTA) visível em TODA a publicidade: anúncios no Airbnb, Booking, Vrbo, site próprio, etc.
- ✓Mobiliário, utensílios e equipamento suficientes para o número de lugares oferecidos.
- ✓Limpeza do imóvel na entrada e saída de cada hóspede.
- ✓Capacidade máxima: a definida pela licença de habitabilidade, com um limite absoluto de 15 lugares, 4 por quarto.
Restrições por município: a mudança em Sevilha e Málaga
A partir de 2024 e 2025, vários municípios andaluzes endureceram as condições urbanísticas para registar novas VFT. As mais relevantes para 2026:
Em Sevilha, o centro histórico e outros bairros centrais estão sujeitos a moratória ou à exigência de acesso independente a partir da via pública para novas licenças. A moratória tem-se alargado progressivamente à medida que a câmara municipal deteta saturação.
Em Málaga, o Plano Geral de Ordenamento Urbanístico introduz restrições em zonas tensionadas (Centro Histórico, La Malagueta, parte do Soho) e exige um certificado urbanístico prévio. A Costa del Sol mantém um regime mais aberto, mas é também a zona com mais inspeções.
Em Granada, Cádiz e outros polos turísticos, as câmaras municipais estão a aprovar regulamentos locais com condições específicas. Antes de registar uma nova VFT em 2026, é obrigatório verificar sempre o regulamento municipal em vigor.
Como pedir a licença passo a passo
O registo como VFT na Andaluzia faz-se através de uma declaração responsável, o que significa que a atividade pode começar a partir do momento da apresentação, sujeita a verificação administrativa posterior.
- ✓1. Verifique a situação urbanística do imóvel: licença de habitabilidade, uso residencial admitido, restrições municipais em vigor.
- ✓2. Reúna a documentação: certidão do Registo Predial, certificado urbanístico (se aplicável), dados cadastrais.
- ✓3. Apresente a declaração responsável de início de atividade na sede eletrónica da Junta de Andalucía.
- ✓4. Receba o número RTA de inscrição no Registo de Turismo da Andaluzia.
- ✓5. Publique o RTA em TODOS os anúncios e suportes (a inspeção turística monitoriza ativamente o Airbnb e o Booking).
- ✓6. Registe o alojamento como sujeito obrigado no SES Hospedajes para começar a comunicar o parte de viajantes nos termos do RD 933/2021.
Sanções por operar sem VFT na Andaluzia
A Lei 13/2011, de 23 de dezembro, do Turismo da Andaluzia classifica as infrações em leves, graves e muito graves. Valores indicativos para 2026:
- ✓Infração leve: até 2.000 €. Por exemplo, não exibir o RTA na publicidade.
- ✓Infração grave: de 2.001 € a 18.000 €. Operar sem declaração responsável, publicitar mais lugares do que os registados.
- ✓Infração muito grave: de 18.001 € a 150.000 €. Reincidência, atividade clandestina prolongada, falsidade documental.
- ✓A administração também pode ordenar a cessação da atividade e o encerramento do estabelecimento como medida acessória.
Cumprir o SES Hospedajes depois de ter a licença
Ter o número RTA é apenas o início. A partir desse momento, cada hóspede deve ser registado no SES Hospedajes num prazo máximo de 24 horas nos termos do Real Decreto 933/2021. Uma VFT é, para todos os efeitos legais, um estabelecimento de alojamento.
Na prática, isso implica recolher os 21 dados obrigatórios por hóspede, validar o documento e enviar o parte ao Ministério do Interior. Fazê-lo manualmente em cada chegada é viável com duas reservas por mês, mas deixa de ser gerível com maior volume.
O BookCheckin automatiza esta segunda obrigação: o hóspede completa o check-in online antes de chegar, digitaliza o documento e assina; o BookCheckin envia o parte de viajantes ao SES Hospedajes dentro do prazo legal e guarda o comprovativo. Para uma VFT andaluza com várias reservas por semana, isso significa passar de um trabalho manual diário para intervenção zero.