Licenza turistica in Andalusia 2026: VFT, requisiti per provincia e sanzioni

In breve

In Andalusia, un immobile affittato per soggiorni inferiori a due mesi è una Vivienda con Fines Turísticos (VFT), disciplinata dal Decreto 28/2016. La registrazione avviene tramite una dichiarazione responsabile presentata al Registro del Turismo dell’Andalusia (RTA), che assegna un numero di registrazione da indicare in tutta la pubblicità; l’attività può iniziare non appena presentata la dichiarazione.

Città come Siviglia e Málaga hanno introdotto restrizioni recenti sugli affitti turistici, e il governo regionale ha intensificato le ispezioni dal 2024. Operare senza registrazione RTA espone a sanzioni.

Cos’è una VFT e perché la distinzione conta

In Andalusia, un immobile affittato per soggiorni inferiori a due mesi è considerato una Vivienda con Fines Turísticos (VFT) ed è disciplinato dal Decreto 28/2016, del 2 febbraio. È l’equivalente della VUT di Madrid o della HUT catalana, ma con un nome proprio e un regime giuridico regionale distinto.

L’Andalusia è la prima comunità autonoma spagnola per volume turistico e, paradossalmente, l’ultima ad aver regolamentato a fondo questo tipo di alloggi. Ciò ha portato molti host a operare senza licenza per anni, una situazione che l’amministrazione andalusa sta affrontando con ispezioni rafforzate dal 2024.

Requisiti del Decreto 28/2016

Per poter operare come VFT, l’immobile deve soddisfare i requisiti minimi stabiliti dal Decreto 28/2016. I più rilevanti:

• ✓Trovarsi in un’area a destinazione residenziale e disporre di licenza di abitabilità / prima occupazione in corso di validità.
• ✓Disporre di raffrescamento (dal 1° maggio al 30 settembre) e riscaldamento (dal 1° novembre al 28 febbraio) tramite impianti fissi nelle camere e nei soggiorni.
• ✓Kit di primo soccorso e moduli di reclamo a disposizione degli ospiti.
• ✓Informazioni turistiche sulla zona e sui servizi.
• ✓Numero di registrazione turistica (RTA) visibile in TUTTA la pubblicità: annunci su Airbnb, Booking, Vrbo, sito web proprio, ecc.
• ✓Arredi, stoviglie e dotazioni sufficienti per il numero di posti offerti.
• ✓Pulizia dell’immobile all’ingresso e all’uscita di ogni ospite.
• ✓Capacità massima: quella stabilita dalla licenza di abitabilità, con un limite assoluto di 15 posti, 4 per camera.

Restrizioni per comune: la svolta a Siviglia e Málaga

Nel 2024 e nel 2025, diversi comuni andalusi hanno inasprito le condizioni urbanistiche per registrare nuove VFT. Le più rilevanti per il 2026:

A Siviglia, il centro storico e altri quartieri centrali sono soggetti a una moratoria o all’obbligo di accesso indipendente dalla via pubblica per le nuove licenze. La moratoria si è progressivamente estesa man mano che il comune rileva situazioni di saturazione.

Nella città di Málaga, il Piano Generale di Ordinamento Urbanistico introduce restrizioni nelle zone sature (Centro Storico, La Malagueta, parte di Soho) ed esige un certificato urbanistico preventivo. La Costa del Sol mantiene un regime più aperto, ma è anche l’area con più ispezioni.

A Granada, Cadice e altri poli turistici, i comuni stanno approvando ordinanze locali con condizioni specifiche. Prima di registrare una nuova VFT nel 2026 è obbligatorio verificare sempre l’ordinanza comunale in vigore.

Come richiedere la licenza passo dopo passo

La registrazione come VFT in Andalusia avviene tramite dichiarazione responsabile, il che significa che l’attività può iniziare dal momento della presentazione, salvo successiva verifica amministrativa.

• ✓1. Verifica lo stato urbanistico dell’immobile: licenza di abitabilità, uso residenziale ammesso, restrizioni comunali vigenti.
• ✓2. Raccogli la documentazione: nota simple del Registro della Proprietà, certificato urbanistico (se applicabile), dati catastali.
• ✓3. Presenta la dichiarazione responsabile di inizio attività presso la sede elettronica della Junta de Andalucía.
• ✓4. Ricevi il numero RTA di iscrizione al Registro del Turismo dell’Andalusia.
• ✓5. Pubblica il numero RTA su TUTTI gli annunci e i canali (l’ispettorato turistico monitora attivamente Airbnb e Booking).
• ✓6. Registra la struttura come soggetto obbligato in SES Hospedajes per iniziare a comunicare la scheda dei viaggiatori ai sensi del RD 933/2021.

Sanzioni per chi opera senza VFT in Andalusia

La Legge 13/2011, del 23 dicembre, sul Turismo dell’Andalusia classifica le infrazioni in lievi, gravi e molto gravi. Importi indicativi per il 2026:

• ✓Infrazione lieve: fino a 2.000 €. Ad esempio, non esporre l’RTA nella pubblicità.
• ✓Infrazione grave: da 2.001 € a 18.000 €. Operare senza dichiarazione responsabile, pubblicizzare più posti di quelli registrati.
• ✓Infrazione molto grave: da 18.001 € a 150.000 €. Recidiva, attività clandestina prolungata, falsità documentale.
• ✓L’amministrazione può inoltre ordinare la cessazione dell’attività e la chiusura della struttura come misura accessoria.

Rispettare SES Hospedajes una volta ottenuta la licenza

Ottenere il numero RTA è solo l’inizio. Da quel momento, ogni ospite deve essere registrato in SES Hospedajes entro un massimo di 24 ore ai sensi del Regio Decreto 933/2021. Una VFT è, a tutti gli effetti legali, una struttura ricettiva.

In pratica, ciò significa raccogliere i 21 dati obbligatori per ogni ospite, convalidare il documento e inviare la scheda al Ministero dell’Interno. Farlo manualmente per ogni arrivo è gestibile con due prenotazioni al mese, ma diventa ingestibile con volumi maggiori.

BookCheckin automatizza questo secondo obbligo: l’ospite completa il check-in online prima dell’arrivo, scansiona il documento e firma; BookCheckin invia la scheda a SES Hospedajes entro il termine di legge e conserva la ricevuta. Per una VFT andalusa con diverse prenotazioni a settimana, ciò significa passare da un lavoro manuale quotidiano a un intervento pari a zero.