Come abilitare un habitatge d’ús turístic (HUT) in Catalogna nel 2026: il Decret 75/2020, la licenza urbanistica richiesta dal Decret llei 3/2023 in 262 comuni, il limite di 10 HUT ogni 100 abitanti, le sanzioni e perché qui la registrazione dei viaggiatori va ai Mossos d’Esquadra.
In breve
In Catalogna, l’abitazione ceduta per soggiorni brevi (31 giorni o meno) è un habitatge d’ús turístic (HUT), disciplinato dal Decret 75/2020. Si abilita con una comunicazione preventiva al comune, che assegna un numero di HUT (l’HUTB a Barcellona) da indicare in tutta la pubblicità. Dal Decret llei 3/2023, in 262 comuni con tensione abitativa serve inoltre una licenza urbanistica specifica, con un limite di 10 HUT ogni 100 abitanti e una validità di cinque anni.
Barcellona ha annunciato che non rinnoverà le licenze di HUT e prevede di eliminarle entro il 2028. Inoltre, in Catalogna la registrazione dei viaggiatori non va a SES Hospedajes, bensì ai Mossos d’Esquadra.
Cos’è un HUT e quale norma lo disciplina
In Catalogna, l’abitazione che il proprietario cede a terzi dietro compenso per un soggiorno breve, con disponibilità immediata, è un habitatge d’ús turístic (HUT). Si considera soggiorno breve qualsiasi occupazione pari o inferiore a 31 giorni. Il quadro normativo è il Decret 75/2020, de 4 de agost, de turisme de Catalunya, che integra la normativa turistica catalana e classifica le tipologie di alloggio.
L’abilitazione di un HUT si ottiene tramite una comunicazione preventiva di inizio attività al comune, che comporta l’iscrizione nel registro turistico e l’assegnazione di un numero di HUT (a Barcellona, il noto HUTB). Tale numero deve comparire in tutta la pubblicità.
Fonti ufficiali
- Decret 75/2020 de turisme de Catalunya— Bollettino ufficiale della Generalitat de Catalunya
- Habitatges d’ús turístic — tràmits Gencat— Comunicazione preventiva e informazioni ufficiali
La licenza urbanistica del Decret llei 3/2023
La grande novità degli ultimi anni è il Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, sul regime urbanistico degli HUT. Obbliga a ottenere una licenza urbanistica specifica per operare come HUT in 262 comuni catalani — quelli con tensione abitativa —, con l’obiettivo di preservare l’uso residenziale.
In questi comuni vige un limite: non si possono concedere più licenze di quelle risultanti dall’applicazione di un massimo di 10 HUT ogni 100 abitanti. Inoltre, la licenza urbanistica per gli HUT ha una durata limitata a cinque anni, prorogabile solo se lo consente la pianificazione urbanistica. Gli HUT già esistenti in questi comuni devono ottenere la licenza entro il termine previsto, pena la perdita dell’abilitazione.
Il caso estremo è Barcellona: il Comune ha annunciato che non rinnoverà le licenze di HUT e prevede di eliminarle progressivamente entro il 2028. Chi opera o intende operare in città deve seguire da vicino questo calendario.
Requisiti dell’abitazione
- ✓Cédula de habitabilidad (certificato di abitabilità) in corso di validità e disponibilità immediata dell’abitazione.
- ✓Nei 262 comuni interessati, licenza urbanistica specifica per HUT.
- ✓Rispetto del limite di 10 HUT ogni 100 abitanti nei comuni con tensione abitativa.
- ✓Numero di HUT (o HUTB a Barcellona) visibile in tutti gli annunci e supporti pubblicitari.
- ✓Occupazione massima secondo la cédula e rispetto delle condizioni di sicurezza e di informazione all’ospite.
- ✓Negli edifici plurifamiliari, rispetto di quanto previsto dal regolamento condominiale.
Sanzioni
Il regime sanzionatorio della normativa turistica catalana (la Llei 13/2002 de turisme e il Decret 75/2020) è tra i più severi in Spagna. Esercitare l’attività senza il titolo abilitante può costituire:
- ✓Infrazione grave: sanzione da 3.001 € a 60.000 €.
- ✓Infrazione molto grave: sanzione da 60.001 € a 600.000 €.
- ✓Alla sanzione possono aggiungersi l’ordine di cessazione dell’attività e la rimozione degli annunci dalle piattaforme.
Attenzione: in Catalogna la scheda dei viaggiatori va ai Mossos d’Esquadra
Qui conviene essere precisi per evitare brutte sorprese. L’obbligo di comunicare i dati degli ospiti esiste esattamente come nel resto della Spagna, ma il destinatario è diverso: in Catalogna la comunicazione va fatta ai Mossos d’Esquadra, tramite il loro sistema di registrazione dei viaggiatori, e non al SES Hospedajes nazionale.
BookCheckin presenta le schede al SES Hospedajes nazionale e copre anche la Catalogna, per un’altra via. Confermi una volta, nella scheda Legale della struttura, l’identificativo della struttura che ti hanno assegnato i Mossos d’Esquadra; da quel momento il check-in funziona normalmente e BookCheckin genera il file dei tuoi ospiti nel formato ufficiale dei Mossos, che scarichi e carichi tu su registreviatgers.mossos.gencat.cat. Va detto con precisione: noi non inviamo nulla ai Mossos —non accediamo al loro portale e non conserviamo credenziali—, il caricamento sul portale lo fai tu.
Il registro statale annullato e cosa resta in vigore
Il Registro Único de Arrendamientos (NRUA) del Regio Decreto 1312/2024 è stato annullato dalla Corte Suprema nel 2026 proprio per invasione delle competenze regionali — un argomento molto presente in Catalogna —, quindi non è più necessario ottenere il numero NRUA né presentare la relativa relazione annuale. L’abilitazione come HUT e la sua licenza urbanistica restano obbligatorie.
E l’obbligo di registrazione dei viaggiatori resta: in Catalogna, presso i Mossos d’Esquadra. Se gestisci anche strutture in altre comunità autonome, lì la scheda va a SES Hospedajes.
BookCheckin e la Catalogna: come si parte
Una struttura catalana funziona in BookCheckin dall’inizio alla fine, con un passaggio di configurazione preliminare: nella scheda Legale della struttura inserisci l’identificativo della struttura che i Mossos d’Esquadra ti hanno assegnato al momento della registrazione su registreviatgers.mossos.gencat.cat e lo confermi. È l’equivalente catalano dell’inserimento delle credenziali SES nel resto della Spagna, ed è una condizione reale: finché non risulta, quella struttura continua a non poter creare link di check-in.
Con l’identificativo confermato, l’ospite riceve il suo link, inserisce i dati, scansiona il documento e firma come in qualsiasi altra comunità. Poi BookCheckin genera il file V24 con i tuoi ospiti; lo scarichi e lo carichi tu sul portale dei Mossos, entro il termine di 24 ore. Se gestisci anche proprietà fuori dalla Catalogna e dai Paesi Baschi, lì la scheda viene inviata automaticamente a SES Hospedajes. Puoi iniziare da una sola abitazione, senza minimi, e provarlo gratis per tre mesi. Nei Paesi Baschi, una volta aggiunto e attivato sulla struttura il codice di stabilimento che ti ha assegnato l’Ertzaintza, BookCheckin prepara il file nel formato XML del Registro Hostelero dell’Ertzaintza e lo carichi tu sul loro portale.