Cosa cambia per la casa vacanze nelle Canarie con la Legge 6/2025 sulla regolamentazione sostenibile dell’uso turistico delle abitazioni: il ruolo dei comuni, il limite del 10% di edificabilità, il certificato di abitabilità, le licenze non trasferibili e il regime transitorio di cinque anni.
In breve
Nelle Canarie, dal dicembre 2025 la casa vacanze è regolata dalla Legge 6/2025 sulla regolamentazione sostenibile dell’uso turistico delle abitazioni, che sostituisce il Decreto 113/2015. Il cambiamento di fondo riguarda le competenze: i comuni diventano protagonisti e l’attività può essere esercitata solo dove il piano urbanistico comunale consente espressamente l’uso turistico. La dichiarazione responsabile continua a esistere, ma non basta più da sola.
La legge fissa un tetto del 10% dell’edificabilità residenziale per comune (fino al 20% a El Hierro, La Gomera e La Palma), richiede il certificato di abitabilità, rende le licenze non trasferibili e prevede un regime transitorio di cinque anni.
La nuova legge che sostituisce il Decreto 113/2015
Per anni, la casa vacanze nelle Canarie è stata regolata dal Decreto 113/2015, il regolamento che definiva l’attività e la sua dichiarazione responsabile. Nel dicembre 2025 l’arcipelago ha approvato la sua prima legge specifica: la Legge 6/2025, del 10 dicembre, sulla regolamentazione sostenibile dell’uso turistico delle abitazioni, che aggiorna e sostituisce quel quadro normativo e fissa le regole dal 2026 in poi.
La svolta di fondo riguarda la competenza: i comuni assumono il ruolo protagonista nell’autorizzazione. Con la nuova legge, l’attività può essere esercitata solo quando il piano urbanistico comunale consente espressamente l’uso turistico nella zona in cui si trova l’abitazione. La dichiarazione responsabile continua a esistere, ma da sola non è più sufficiente.
Fonti ufficiali
- Legge 6/2025 sulla regolamentazione sostenibile dell’uso turistico delle abitazioni — BOE— Testo della legge canaria nella Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE)
- Case vacanze — Governo delle Canarie— Informazioni ufficiali della Direzione Generale della Pianificazione
Il limite del 10% di edificabilità
La Legge 6/2025 introduce un tetto quantitativo: ogni comune può destinare all’uso turistico al massimo il 10% della propria edificabilità residenziale. Nelle isole verdi — El Hierro, La Gomera e La Palma — questa percentuale può salire fino al 20%, per riconoscere che la loro pressione turistica è minore e che l’affitto turistico può essere una via di sviluppo.
Questo limite significa che, nei comuni che già sfiorano o superano la propria quota, non ci sarà margine per nuove case vacanze, anche se soddisfano gli altri requisiti. Prima di acquistare un immobile con l’intenzione di metterlo a reddito, conviene verificare la situazione del comune e della zona specifica.
Nuovi requisiti e divieti
- ✓Il piano urbanistico comunale deve consentire espressamente l’uso turistico nella zona in cui si trova l’abitazione.
- ✓Certificato di abitabilità in corso di validità per ogni casa vacanze.
- ✓Le licenze non sono più trasferibili: non possono essere vendute né cedute insieme all’abitazione.
- ✓Sono vietati gli pseudo-alberghi, cioè gli edifici in cui tutte le abitazioni sono case vacanze nelle mani di un grande proprietario.
- ✓Le abitazioni di nuova costruzione non possono essere destinate all’uso turistico prima che siano trascorsi dieci anni dalla loro edificazione.
- ✓Numero di registrazione visibile in tutta la pubblicità dell’abitazione.
Il regime transitorio di cinque anni
Per chi già opera, la legge apre una finestra. Se sei proprietario e titolare della dichiarazione responsabile, disponi di un termine di cinque anni dall’entrata in vigore della legge per optare per la dichiarazione di uso turistico consolidato.
Questo consolidamento ti permette di continuare l’attività senza limite di tempo, ma ha una contropartita importante: l’abitazione resta vincolata esclusivamente all’uso turistico e non potrà essere trasferita con questo diritto. È una decisione strategica — sicurezza a lungo termine in cambio di flessibilità — che conviene valutare con calma prima della scadenza del termine.
Sanzioni
Il regime sanzionatorio si basa sulla normativa turistica canaria (la stessa Legge 6/2025 insieme alla Legge 7/1995, sulla regolamentazione del turismo delle Canarie). Esercitare l’attività senza che il piano urbanistico la consenta, senza l’abilitazione richiesta o violando i divieti della nuova legge espone a sanzioni che, nelle infrazioni molto gravi, possono raggiungere i 300.000 €.
Alla multa si possono aggiungere l’ordine di cessazione dell’attività e la rimozione degli annunci sulle piattaforme, che l’ispezione controlla per individuare le abitazioni senza numero di registrazione.
Cosa resta dopo l’annullamento del registro unico statale
Il Registro Único de Arrendamientos (NRUA) del Regio Decreto 1312/2024 è stato annullato dalla Corte Suprema nel 2026, per cui non è più necessario ottenere il numero NRUA né presentare la relativa relazione annuale. Questo annullamento non modifica né la Legge 6/2025 né l’obbligo di abilitazione comunale nelle Canarie, che restano pienamente in vigore.
Non influisce nemmeno sulla comunicazione dei viaggiatori: la trasmissione dei dati di ogni ospite a SES Hospedajes (RD 933/2021) resta obbligatoria e indipendente dall’abilitazione turistica.
Come automatizzare la registrazione dei viaggiatori una volta ottenuta l’abilitazione
Una volta abilitata l’abitazione, ogni ospite alloggiato deve essere comunicato a SES Hospedajes entro un massimo di 24 ore dal suo ingresso, con i suoi 21 dati e quelli della prenotazione. In destinazioni ad alto ricambio come le Canarie, farlo a mano in stagione richiede ore.
BookCheckin automatizza questa procedura: l’ospite completa il check-in online, scansiona il proprio documento e firma prima di arrivare; la piattaforma convalida i dati, invia la comunicazione a SES Hospedajes entro i termini e conserva la ricevuta. Puoi iniziare anche con una sola casa vacanze, senza minimi, e provarlo gratis per tre mesi.