Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico (VUT) en Galicia en 2026: el Decreto 12/2017, la declaración responsable ante la Agencia Turismo de Galicia, la inscripción en el REAT en quince días, los requisitos de equipamiento y las sanciones por operar sin registro.
La figura de la VUT y su norma
En Galicia, una vivienda amueblada y equipada que se cede a terceros de forma reiterada, a cambio de precio y para estancias cortas, es una vivienda de uso turístico (VUT). La regulación básica es la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia, desarrollada por el Decreto 12/2017, de 26 de enero, que ordena los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas y las viviendas de uso turístico.
El Decreto 12/2017 distingue tres figuras que conviene no confundir: los apartamentos turísticos (bloques o conjuntos gestionados de forma profesional), las viviendas turísticas (unifamiliares cedidas en su totalidad) y las VUT (viviendas cedidas de forma reiterada para estancias cortas). La mayoría de los anfitriones de Airbnb o Booking encajan en la categoría de VUT.
Fuentes oficiales
- Decreto 12/2017 — Diario Oficial de Galicia— Ordenación de apartamentos, viviendas turísticas y VUT en Galicia
- Agencia Turismo de Galicia — REAT— Sede electrónica y Registro de Empresas y Actividades Turísticas
La declaración responsable y el REAT
El alta de una VUT en Galicia se realiza mediante una declaración responsable presentada ante el Área Provincial de la Agencia Turismo de Galicia que corresponda, a través de la sede electrónica de la Xunta y utilizando el formulario habilitado al efecto (el Anexo V del Decreto 12/2017).
Presentada la declaración, la vivienda se inscribe en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Galicia (REAT). La inscripción se notifica en un plazo máximo de quince días desde la entrada de la declaración en el registro del área provincial. A partir de la inscripción obtienes un número de registro que debe figurar en toda la publicidad.
Requisitos de equipamiento
Para operar como VUT, la vivienda debe acreditar la propiedad o un derecho que permita su explotación turística y cumplir los requisitos de equipamiento del Decreto 12/2017:
- ✓Ventilación directa al exterior y sistema de oscurecimiento en las ventanas de los dormitorios.
- ✓Mobiliario, menaje y electrodomésticos suficientes para el número de plazas ofertadas.
- ✓Calefacción cuando la temporada lo requiera y suministro de agua caliente.
- ✓Botiquín de primeros auxilios y hoja de reclamaciones a disposición del huésped.
- ✓Un teléfono de atención para incidencias durante la estancia.
- ✓Número de inscripción en el REAT visible en todos los anuncios y soportes publicitarios.
VUT, vivienda turística y apartamento turístico: no es lo mismo
El Decreto 12/2017 regula tres figuras distintas y encajar en la correcta evita rechazos y sanciones. La vivienda de uso turístico (VUT) es una vivienda que se cede de forma reiterada para estancias cortas, la opción de la mayoría de anfitriones particulares. La vivienda turística es una edificación unifamiliar que se cede en su totalidad. Y los apartamentos turísticos son bloques o conjuntos de unidades gestionados de forma profesional bajo una unidad de explotación.
La consecuencia práctica es que los requisitos de equipamiento, la placa distintiva y la clasificación difieren según la figura. Antes de presentar la declaración responsable conviene identificar bien en cuál encaja tu inmueble: dar de alta como VUT algo que en realidad es un apartamento turístico, o al revés, es una fuente habitual de incidencias con la Agencia Turismo de Galicia.
Plazos, silencio administrativo y ámbito municipal
Al tratarse de una declaración responsable, la actividad puede iniciarse desde el momento de la presentación, sin esperar a una autorización previa; la inscripción en el REAT se formaliza después, en el plazo de quince días. La Administración conserva la facultad de comprobar la veracidad de lo declarado y de ordenar el cese si no se cumplen los requisitos.
A la capa autonómica se suma la municipal. Ciudades como A Coruña o Santiago de Compostela han ido introduciendo limitaciones urbanísticas en determinadas zonas, de forma que antes de dar de alta una VUT nueva conviene comprobar la ordenanza y el planeamiento del municipio, que pueden restringir el uso turístico incluso cumpliendo el Decreto 12/2017.
Sanciones
La Ley 7/2011 gradúa las infracciones en leves, graves y muy graves. Alquilar sin la inscripción exigida, publicitar la vivienda sin número de REAT u ofertar más plazas de las declaradas son conductas sancionables. Las multas más elevadas se reservan para la actividad clandestina reincidente y pueden alcanzar decenas de miles de euros, y la Administración puede además ordenar el cese de la actividad y la retirada de los anuncios de las plataformas.
La inspección turística gallega revisa de forma habitual los portales de reservas para localizar viviendas sin número de registro, así que exhibir el REAT no es un formalismo: es la primera comprobación que hace un inspector.
Cómo automatizar el registro de viajeros una vez inscrito
Con la VUT inscrita en el REAT ya puedes operar, pero se activa la obligación estatal del parte de viajeros: comunicar los datos de cada huésped a SES Hospedajes en un máximo de 24 horas desde la entrada, conforme al RD 933/2021. Son 21 datos por viajero.
BookCheckin lo hace por ti: el huésped recibe un enlace de check-in al reservar, aporta sus datos, escanea su documento con el móvil y firma antes de llegar; la plataforma valida la información, envía el parte a SES Hospedajes dentro de plazo y conserva el justificante. Funciona desde una sola vivienda, sin mínimos, con tres meses de prueba gratis para comprobar cuánto tiempo ahorra frente al envío manual.